2008年以來，筆者作為某單位代理人參與了十多起物業(yè)費和供暖費糾紛的訴訟，先后在東城區(qū)人民法院、朝陽區(qū)人民法院、豐臺區(qū)人民法院、北京市第二中級人民法院參加了開庭審理。但同樣的案情在不同的法院卻得到了完全不同的判決，審理的法官對案件的認識也不一致，所以我現(xiàn)將此類案件的有關(guān)問題提出，以供各相關(guān)人士借鑒。
　　筆者的委托人是出售公用住房的某中央直屬單位（以下簡稱委托單位），在出售公房之前的1989年、1990年和1991年就本單位的300多套職工住房分別與三個物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)管理合同，委托這些物業(yè)公司對本單位職工住房進行物業(yè)管理，并代這些職工繳納物業(yè)費。
　　l996年開始，委托單位遵照國家出售公有住房的規(guī)定，向職工出售公房。此后，經(jīng)過多次國家機構(gòu)改革，委托單位和所屬機關(guān)和企事業(yè)單位脫鉤，原有住房的300名職工中，現(xiàn)在僅有20　　多名職工屬于該單位，其余的職工則分屬于其他十多個企事業(yè)單位。且在這些職工中還存在以下情況，有的職工將房屋上市出售，有的職工死亡后由其子女居住。但委托單位仍為其代繳物業(yè)費。
　　因此，在2006年委托單位分別向三家物業(yè)管理公司提出，因為原有300多套住房中只有少數(shù)住房的職工屬于本單位，按照政策委托單位只應(yīng)負責本單位職工的物業(yè)費，并要主動交納了本單位職工的費用，要求重新簽訂物業(yè)管理合同，但均遭到三家物業(yè)公司的拒絕。2007年，三家物業(yè)公司分別向所在區(qū)人民法院起訴委托單位，追繳物業(yè)費。
　　在訴訟過程中，經(jīng)兩個法院調(diào)解其中兩個物業(yè)公司與委托單位達成了調(diào)解協(xié)議，將已上市出售的房屋的物業(yè)費改由業(yè)主承擔，其余的仍由委托單位承擔；而另一個人民法院則完全支持了物業(yè)公司的訴訟請求，判令委托單位承擔合同約定100余套房屋的物業(yè)費。
　　2008年，委托單位分別起訴三家物業(yè)服務(wù)公司要求變更合同，主要變更委托戶數(shù)。其理由和根據(jù)如下：
　　物業(yè)費承擔主體問題，與物業(yè)費的構(gòu)成是緊密相連的。從歷史看，1996年以前，建設(shè)部和各地方政府主管部門發(fā)布的物業(yè)費收費規(guī)定中，物業(yè)小區(qū)的中、大修費用，電梯改造費用等含在物業(yè)費中。而公房出售時，職工不交納公共維修基金，公共維修基金由售房單位從售房款中提取。如北京市在京價（房）字[1996]157號文件《北京市居住小區(qū)（普通）委托管理收費標準（試行）》和京價（房）字[1997]第196號文件《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》中規(guī)定，物業(yè)費項目中包含中修、大修和公共設(shè)施改造費。因此，北京市國土資源和房屋管理局《關(guān)于房改房上市后向產(chǎn)權(quán)人收取物業(yè)管理費的復(fù)函》（京國土房管物[2004]348號）按房改規(guī)定出售公有住宅樓房的單位負擔產(chǎn)權(quán)人交費項目，住戶負擔使用人交費項目。這完全延續(xù)了計劃經(jīng)濟時期，公有住房物業(yè)管理非市場化，分別為產(chǎn)權(quán)單位自管和委托房屋管理單位管理兩種，公有住房的職工只支付衛(wèi)生費的公有住房管理模式。
　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的市場化，物業(yè)管理也越來越專業(yè)化。作為商品房，從出售之始，住戶就是擁有完全產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人，業(yè)主在辦理產(chǎn)權(quán)證時，交納房價2％的公共維修基金，用于房屋大修、技術(shù)改造、中修等。北京市發(fā)改委的京發(fā)改（2005）2662號文件中規(guī)定，物業(yè)費的收費項目中不得再有中修、大修費和設(shè)施改造費用，這部分費用在公共維修基金中支付。那么，2006年后的物業(yè)費僅包含小區(qū)日常維護、修理、保安、清潔物業(yè)服務(wù)及設(shè)施維護保養(yǎng)費用，應(yīng)由業(yè)主自己承擔。業(yè)主承擔這部分物業(yè)費后再由國家福利政策和社會制度決定，由職工持單據(jù)到所在單位據(jù)實報銷。而已售公房的物業(yè)費再由出售公房的單位交納，缺乏法律依據(jù)，出售公房單位應(yīng)負責的僅是公共維修基金負責的中、大修費和技術(shù)改造費。
　　但是在我國，政策和法律的變化遠遠趕不上經(jīng)濟的發(fā)展，2005年物業(yè)費的收費內(nèi)容變化所帶來的收費主體的變化，在實踐中產(chǎn)生的矛盾，現(xiàn)在還沒有任何規(guī)范性文件加以規(guī)定，這就造成了一系列的問題。首先，有一些職工已去世多年，親屬為了不交物業(yè)費，不給死亡的職工辦理戶籍注銷手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，這種行為造成國有資產(chǎn)流失。第二，在實踐中，即便出售公房單位按照原合同先替非本單位的購房人繳納了物業(yè)費，隨之也要找購房人的單位要回該筆費用，否則出售公房單位也沒有這筆費用的來源。這無形中造成了資源的浪費，有費用來源的單位無法行使繳費的權(quán)利和義務(wù)，而沒有費用來源的單位又被迫交納這筆費用，這無端的加重了出售公房單位的負擔和責任，使物業(yè)公司、出售公房單位、公房人、購房人的單位之間利益失衡，違反民法的公平原則。
　　正因為目前房改房的物業(yè)費的承擔主體的規(guī)定已不適應(yīng)物業(yè)服務(wù)體制的發(fā)展，導(dǎo)致我代理該單位的案件在不同的人民法院的判決結(jié)果大不相同。值得慶幸的是，在兩個月前，我看到了北京市管理老住宅物業(yè)費將由公房購買人自行承擔的一個征求意見稿，說明有關(guān)政府部門已經(jīng)注意到此類問題，準備填補政策空白。另從北京市高級人民法院《關(guān)于發(fā)布審理追索供熱費案件的若干意見的通知》中對供熱費交納主體是職工的單位而不是售房單位的規(guī)定中可以清楚的表明，住房消費性服務(wù)的費用支出，理應(yīng)由職工單位承擔。
　　筆者建議房改房物業(yè)費承擔主體問題，在我國現(xiàn)行法律和政策上尚無明確規(guī)定，屬于立法空白。在實際案件中，人民法院應(yīng)根據(jù)民法的公平原則進行處理，結(jié)合現(xiàn)實生活，由業(yè)主單位或業(yè)主本人承擔。