《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》曾規(guī)定，會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。一時間，全國各地的開發(fā)商紛紛趕在《中華人民共和國物權(quán)法》正式出臺之前出賣地下車庫，準(zhǔn)備撈上最后一把。2007年10月1日，《中華人民共和國物權(quán)法》正式實施，第74條對停車位、車庫的規(guī)定刪除了草案中的上述規(guī)定。顯然，地下車庫的權(quán)屬問題在理論上有著重大的爭議，人們從各種角度提出了不同的觀點。與此同吋，業(yè)主與開發(fā)商之間因停車位的權(quán)屬問題引發(fā)的糾紛也時有發(fā)生，但是全國各地對相同或類似案件的判決結(jié)果卻可能大不相同。探討最具代表性的商品房地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬特別是在沒有約定或約定不明時的權(quán)屬問題無疑有著重要的理論及現(xiàn)實意義！
　　一、地下車庫的原始所有權(quán)人為開發(fā)商
　　1、地下車庫屬于建筑物的專有部分。
　　成為建筑物的專有部分所有權(quán)的標(biāo)的必須具備構(gòu)造上的獨立性和利用上的獨立性。
　　地下車庫具備構(gòu)造上的獨立性。
　　構(gòu)造上的獨立性又稱物理上的獨立性，系指一專有部分須與其他區(qū)分所有人的專有部分或共有部分有隔離的遮蔽設(shè)備，而此設(shè)備通常也需為建筑物本身的結(jié)構(gòu)。在判斷地下車庫是否具備構(gòu)造上的獨立性問題上，現(xiàn)在人們已經(jīng)放棄了封閉性這個嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)而采取觀念上的墻壁的見解。地下車庫雖不一定四面都有隔離設(shè)備，但其有固定的界限標(biāo)明范圍，可以使人在觀念上將一部分與其他部分區(qū)分開來，具備作為所有權(quán)內(nèi)容的適于從物理上加以獨立支配的構(gòu)造，因此，從明確區(qū)分上看，構(gòu)造上的獨立性已經(jīng)獲得滿足。
　?。?）地下車庫具備利用上的獨立性。
　　利用上的獨立性又稱機(jī)能上的獨立性或經(jīng)濟(jì)上的獨立性，指各區(qū)分部分需與一般獨立的建筑物相同，具有能滿足人們生活目的的獨立機(jī)能。能夠單獨使用并具有獨立的經(jīng)濟(jì)效用。地下車庫能夠單獨滿足人們停放車輛的需求，顯然具有利用上的獨立性。有人以地下車庫內(nèi)通常會有排水管等共用設(shè)備存在為由，主張地下車庫不具有利用上的獨立性。但實際上，首先，上述共用設(shè)備僅占地下車庫的很小的部分，其他部分完全能夠提供與獨立的建筑物沒有實質(zhì)性差別的排他性使用機(jī)能；其次，其他區(qū)分所有人對共用設(shè)備的使用管理不會對地下車庫的排他性使用產(chǎn)生限制乃至防礙；再次，地下車庫所有人對地下車庫的使用不會對共用設(shè)備的保存及利用產(chǎn)生影響。可見，在地下車庫存在共用設(shè)備的情況下，其在利用上亦具有獨立性。
　　可見，地下車庫具備構(gòu)造上及利用上的獨立性，屬于建筑物中的專有部分，而非歸全體業(yè)主或部分業(yè)主共有的共有部分。
　　2、地下空間權(quán)理論
　　空間權(quán)分為空間所有權(quán)與空間利用權(quán)兩種?？臻g所有權(quán)是指權(quán)利人依法對地表上下一定范圍的空間所享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利，空間利用權(quán)是指依法律或約定對地表之上的空中或者地表之下的地中一定范圍的空間享有的用益性民事財產(chǎn)權(quán)利。我國現(xiàn)行法律對空間權(quán)沒有作出明確規(guī)定，因而理論界一般借鑒國外土地所有權(quán)人即地表上下一定范圍內(nèi)的空間所有權(quán)人的立法經(jīng)驗，主張我國應(yīng)從立法上確認(rèn)土地所有權(quán)人的權(quán)利及于地表和地表上下一定范圍的空間。由于我國的土地屬于國家和集體所有，公司、企業(yè)、個人等主體只能享有空間利用權(quán)，而不能擁有所有權(quán)。國家、集體通常并不直接開發(fā)、利用空間，而是按照所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則，將空間利用權(quán)依法讓與公司、企業(yè)、個人等主體使用，因此，空間權(quán)的核心問題是空間利用權(quán)。
　　空間利用權(quán)屬于物權(quán)法上的用益物權(quán)，即權(quán)利人對地表上下一定范圍內(nèi)空間的使用、收益并排除他人非法干涉的權(quán)利。其必須遵循物權(quán)法的物權(quán)法定原則、一物一權(quán)原則及公示公信原則。空間利用權(quán)主要包括以下幾方面內(nèi)容：一、空間利用權(quán)的客體是地表上下一定范圍內(nèi)的空間，至于該范圍有多大，一方面取決于建設(shè)、規(guī)劃等行政主管部門的規(guī)定，另一方面取決于地表上建筑物、附著物建造及使用所必須的空間；二、權(quán)利人必須按照建設(shè)、規(guī)劃等行政主管部門確定的用途使用空間；三、權(quán)利人享有獨立地支配一定的空間并排除他人非法干涉的權(quán)利。因物權(quán)法的一物一權(quán)原則，空間權(quán)一經(jīng)設(shè)定，權(quán)利人就取得了獨占使用的權(quán)利，且這種權(quán)利可有效對抗第三人。
　　我國現(xiàn)行的《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》等法律、法規(guī)、規(guī)章明確規(guī)定國有土地使用權(quán)可以依法有償讓與法人單位和個人使用，但并未明確土地使用權(quán)人是否有權(quán)取得地表上下一定范圍內(nèi)的空間使用權(quán)，當(dāng)然也就沒有界定地表上下一定范圍內(nèi)空間量的標(biāo)準(zhǔn)。對此問題，各國的空間權(quán)立法都沒有明確規(guī)定，通常是以滿足土地實際利用的空間為限，一般對土地開發(fā)作出15-20米的深度限制，以確保地鐵等公益設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)暢通無阻。也就是說土地使用權(quán)人可因合法使用土地或依法律的明確規(guī)定而對所使用土地地表上下一定范圍空間享有使用的權(quán)利，該空間范圍依使用目的的不同而不同。若將空間用于種植，空間使用權(quán)的范圍應(yīng)當(dāng)包括地面之上植物生長的一切必要空間及地面下植物根系生長、為種植目的的鑿井汲水等所需的空間；若將空間用于建造建筑物，土地使用權(quán)人享有使用權(quán)的空間范圍應(yīng)當(dāng)是法律允許的建筑物的高度，以及建筑物基礎(chǔ)工程的穩(wěn)固性所需的地下空間和建筑物通風(fēng)透光所需的空間。但不能影響地鐵等公益設(shè)施的建設(shè)。
　　深圳市規(guī)劃國土局起草的《城市地下空間使用條例（送審稿）》規(guī)定：地表土地使用權(quán)已出讓或劃撥，并批準(zhǔn)建設(shè)建筑物、附著物的，視為土地使用權(quán)人已取得該宗地地表以下至建筑物、附著物的最深基礎(chǔ)平面以上的地下空間權(quán)；除此以外的地下空間由政府依法出讓。該最深基礎(chǔ)平面的深度應(yīng)滿足地面上建筑物、構(gòu)筑物的基礎(chǔ)工程之穩(wěn)固、安全的需要，應(yīng)由建設(shè)、規(guī)劃等行政主管部門依照現(xiàn)代建筑理論技術(shù)來確定。深圳市的上述規(guī)定對我國將來的空間權(quán)立法有著重要的借鑒意義。由此，建筑物土地使用權(quán)人享有使用權(quán)的地下空間范圍可界定為：該宗地地表以下至建筑物、其他附著物的最深基礎(chǔ)平面以上一定深度的地下空間。
　　綜上，建造地下車庫的地下空間處于地表以下至建筑物、其他附者物的最深基礎(chǔ)平面以上，而這部分空間是土地使用權(quán)人即房地產(chǎn)開發(fā)商在地表上建造建筑物、其他附著物的基礎(chǔ)工程所必須的，在土地使界權(quán)效力所及的范圍之內(nèi)。因此，建造地下車庫的地下空間的使用權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)商，地下車庫的原始所有權(quán)也應(yīng)屬于開發(fā)商。
　　3、地下車庫初始化登記在開發(fā)商名下。開發(fā)商在取得土地使用權(quán)及相應(yīng)的批準(zhǔn)手續(xù)后，投資建造了地面建筑物及地下車庫等。
　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》頒布施行以來，商品房的產(chǎn)權(quán)登記工作開始進(jìn)入規(guī)范化軌道。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款明確規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。所以開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的商品房建成后，要首先登記確權(quán)之后才能對外銷售。現(xiàn)實中商品房的購買者，幾乎全部是委托開發(fā)商為其辦理所購房屋的所有權(quán)證書。他們甚至將提供所有權(quán)證書作為開發(fā)商的一項合同義務(wù)。于是，當(dāng)開發(fā)商為購房者辦理權(quán)屬證書時，一方面要先以自己為所有權(quán)人申請初始登記，同時申請對初始登記予以注銷，為購房者申請轉(zhuǎn)移登記，申請登記的同時申請注銷。這說明地下車庫的初始化登記是在開發(fā)商名下的，從一個側(cè)面反映出地下車庫的原始所有權(quán)人應(yīng)為開發(fā)商。
　　二、開發(fā)商與業(yè)主可通過約定確定地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬
　　物權(quán)法作為私法的一個重要組成部分，亦應(yīng)奉行私法領(lǐng)域的基本原理--自治。通過私法自治，能夠很好地協(xié)調(diào)各方利益，實現(xiàn)各種利益歸屬的最大化。關(guān)于地下車庫的問題，既然開發(fā)商首先取得了地下車庫的所有權(quán)，開發(fā)商當(dāng)然可以與業(yè)主通過各同約定來對其有所有權(quán)的地下車庫予以處置，來體現(xiàn)其自身的意志和利益，這一點與普通物品所有權(quán)人對其物品的處置并無不同?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第74條的規(guī)定為開發(fā)商和業(yè)主約定地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬予以法律保障。
　　三、沒有約定或約定不明時地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬
　　在開發(fā)商與業(yè)主沒有約定或約定不明時，如何確定地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬呢？
　?。ㄒ唬┕P者對目前地下車庫權(quán)屬各觀點的評析
　　1、第一種觀點地下車庫是商品房的附屬設(shè)施，相對主物的商品房來說是從物。
　　該觀點是將商品房與地下車庫的關(guān)系視為是主、從物的關(guān)系，筆者認(rèn)為其對商品房與地下車庫的法律關(guān)系界定是錯誤的，因而也會導(dǎo)致其對地下車庫權(quán)屬認(rèn)定的錯誤。地下車庫與房屋的關(guān)系與電梯和建筑物之間的關(guān)系不同，地下車庫不僅具有使用面積和建筑面積，并且還可以離開地面上的房屋建筑物而獨立存在，具有作為所有權(quán)客體的物所必備的特性；從實物形態(tài)上看，地下車庫可以通過劃線與其他停車位相隔離，具有構(gòu)造上的獨立性，還可以與地面上的房屋相分離而單獨使用，在空間上能夠個別的、單獨的存在，具有使用上的獨立性。因此，地下車庫與房屋之間不具有主、從關(guān)系，地下車庫不是房屋的附屬物，房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移并不意味著地下車庫的所有權(quán)、使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)移。
　　2、第二種觀點商品房出售后，開發(fā)商因不擁有土地使用權(quán)而喪失了對地下車庫的所有權(quán)。
　　該觀點認(rèn)為，小區(qū)商品房出售后，其土地使用權(quán)亦隨之轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，地下車庫的所有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。的確，地面上的建筑物、構(gòu)筑物是隨土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓的，但這僅指地面上的建筑物，并不包括利用地下空間建造的地下車庫，地下車庫是地下建筑物，不能適用上述一并轉(zhuǎn)讓的原則。因此，由于地下車庫構(gòu)造上及利用上的獨立性，雖然在地面上的建筑物、附著物全部出售后開發(fā)商已不再擁有小區(qū)土地使用權(quán)，但仍然可以擁有地下車庫的所有權(quán)。
　　3、第三種觀點地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬取決于建設(shè)成本是否分?jǐn)偂?br /> 　　該種觀點認(rèn)為，如果地下車庫的建筑成本已分?jǐn)偟缴唐贩康拈_發(fā)成本中，則其產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，反之屬于開發(fā)商。這種觀點是不正確的。某一商品的制造費用是否計入另一商品的成本，不應(yīng)成為所有權(quán)歸屬的判斷標(biāo)準(zhǔn)。例如，電視機(jī)生產(chǎn)廠商會將生產(chǎn)中廢品的費用計入產(chǎn)品的成本中，但法律上不能認(rèn)定電視機(jī)的購買者亦享有廢品的所有權(quán)；電視機(jī)的生產(chǎn)線也會逐年通過折舊計入電視機(jī)的成本，法律亦不能據(jù)此認(rèn)定在生產(chǎn)線折舊完畢后，生產(chǎn)線的所有權(quán)屬于該生產(chǎn)線生產(chǎn)出的電視機(jī)的全體購買者。
　　4、第四種觀點地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬取決于建筑面積是否分?jǐn)偂?br /> 　　該觀點認(rèn)為，如果商品房的建筑面積已經(jīng)分?jǐn)偟缴唐贩康墓珨偯娣e中，則其產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，否則屬于開發(fā)商。該觀點是正確的，因為業(yè)主已經(jīng)支付了地下車庫所占面積部分的相應(yīng)對價。但有一點需要注意：根據(jù)建設(shè)部頒布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）第八條（公用建筑面積由以下部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室、以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積）、第九條（凡已作為獨立使用空間銷售或者出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積）的相關(guān)規(guī)定：通常情況下，地下車庫的建筑面積是不應(yīng)分?jǐn)傊辽唐贩康墓珨偯娣e中的。
　　5、第五種觀點沒有約定或約定不明時應(yīng)推定為業(yè)主共有。
　　該觀點認(rèn)為，在開發(fā)商與業(yè)主就地下車庫的產(chǎn)權(quán)沒有約定或約定不明時，推定其產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主共有?！吨腥A人民共和國物權(quán)法（草案）》就采納了此觀點。但筆者并不認(rèn)同該觀點，具體原因?qū)⒃谙旅骊U述。
　　6、第六種觀點沒有約定或約定不明時應(yīng)推定為開發(fā)商所有。
　　該觀點認(rèn)為，在開發(fā)商與業(yè)主就地下車庫的產(chǎn)權(quán)沒有約定或約定不明時，推定其產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有。該觀點是正確的，但應(yīng)排除一種情況，即地下車庫的建筑面積已分?jǐn)偟礁鱾€業(yè)主。具體原因?qū)⒃谙旅骊U述。
　?。ǘ┕P者的個人觀沒有約定或約定不明時地下車庫原則上應(yīng)歸開發(fā)商所有，除非其建筑面積已分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主。
　　上述各觀點從某一個方面講都有一定的道理，但筆者認(rèn)為就地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬開發(fā)商與業(yè)主首先可以通過簽訂《商品房銷售合同》或其他方式進(jìn)行約定，雙方就此問題合意達(dá)成的結(jié)果是沒有爭議的。但當(dāng)雙方?jīng)]有約定或約定不明時，地下車庫原則上應(yīng)歸開發(fā)商所有，除非其建筑面積已分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主。
　?。ㄈ┰蚍治?br /> 　　1、容積率計算方法
　　在建筑術(shù)語中，容積率為小區(qū)的建筑總面積占土地面積的比率。小區(qū)中，有的建筑物分?jǐn)偼恋厥褂妹娣e，有的建筑物則不分?jǐn)偼恋厥褂妹娣e，原則上只有計算容積率的建筑物才可以取得相應(yīng)宗地土地使用權(quán)的面積份額。而一些共有的建筑物是不計算容積率的，如電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道等。因其沒有分?jǐn)偟饺魏瓮恋厥褂脵?quán)的面積份額，所以不可能有獨立的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，其權(quán)利只能依附于計算容積率的建筑物之上。當(dāng)開發(fā)商將商品房住宅小區(qū)的房屋單元全部售出之后，不計算容積率的建筑物的權(quán)利將轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主，歸全體業(yè)主共有。
　　因此，地下車庫的建筑面積如果分?jǐn)偟搅烁鳂I(yè)主，即該部分建筑面積已計算了容積率，那么在開發(fā)商與業(yè)主沒有約定或約定不明時，地下車庫的所有權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主，否則，均應(yīng)恢復(fù)其原始狀態(tài)，即歸開發(fā)商所有。
　　實踐中，地下車庫的建筑面積很少進(jìn)行分?jǐn)?，有些地區(qū)為了鼓勵開發(fā)商修建車庫，做出了地下車庫不計算容積率的規(guī)定。如《汕頭市市區(qū)住宅建設(shè)項目非經(jīng)營性架空層及地下車庫容積率和報建費用計核暫行辦法》規(guī)定：地下車庫部分的建筑面積，不計算容積率，并免予征收相關(guān)報建費用。重慶市規(guī)劃局也修改了從2002年開始執(zhí)行的將地上和地下建筑面積之和作為建筑總面積計算容積率的規(guī)定，地下車庫的建筑面積不計入容積率。
　　2、為業(yè)主共有的弊端
　　導(dǎo)致業(yè)主內(nèi)部的不公平
　　當(dāng)?shù)叵萝噹焖袡?quán)屬于全體業(yè)主時，由于業(yè)主大會和業(yè)主委員會組織機(jī)制上的限制，可能會對單個業(yè)主造成更多的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和生活不便。由于我國目前尚做不到一戶一車位，即便是車庫所有權(quán)屬于全體業(yè)主，需要車位的業(yè)主也不應(yīng)無償?shù)厥褂密囄?，因為全體業(yè)主分?jǐn)傎徺I的價值巨大的車庫不能由個別業(yè)主長期無償使用，否則必然是對不需要或不使用車位業(yè)主權(quán)益的損害。既然每一業(yè)主都為車庫支付了購買費用，該費用需通過向使用者收取租金或車位購買費的形式予以收回。在租賃車位的情況下，租賃關(guān)系的長期存在實質(zhì)使地下車庫成為一種經(jīng)營性資產(chǎn)，通過車庫這一經(jīng)營性資產(chǎn)的運用，不使用車位的業(yè)主要收回公攤費用，只能以自己人賺自己人錢的方式賺取其他業(yè)主的車位使用費；而使用車位的業(yè)主在交付了公攤費用后仍然要支付車位租賃費。購買車位的情況亦如此?？梢姡噹鞂儆谌w業(yè)主的制度安排，對業(yè)主間的利益是有失公允的，而且在車庫使用過程中，因不停地存在利益博弈，會使業(yè)主間的關(guān)系更加復(fù)雜化。
　　導(dǎo)致開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁成本開發(fā)商在建造地下車庫時是有專門投資的，要承擔(dān)額外的風(fēng)險。若將車庫轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主所有，開發(fā)商為實現(xiàn)其預(yù)期利潤，必將使羊毛出在羊身上，會通過提高房價等方式實現(xiàn)自己的利潤，最終損害的還是無車業(yè)主的利益?；蛳氡M―切辦法將地下車庫約定為其所有，導(dǎo)致業(yè)主最終還是竹籃打水一場空。
　　不利于地下空間的開發(fā)利用我國現(xiàn)在停車位數(shù)量的不足還是一個普遍性的問題，若在沒有約定或約定不明時歸業(yè)主所有，必將影響開發(fā)商建造地下車庫的積極性，不利于地下空間的開發(fā)利用。
　　3、歸開發(fā)商所有便于操作。
　　若在開發(fā)商與業(yè)主沒有約定或約定不明時，地下車庫歸開發(fā)商所有，開發(fā)商可以根據(jù)實際情況決定或祖或售，可以最大限度地發(fā)揮地下車庫的作用而不導(dǎo)致業(yè)主間的矛盾，產(chǎn)生良好的社會效益，奏響和諧的音符。