一、物業(yè)管理服務糾紛中業(yè)主委員會是否能夠作為訴訟的主體。
　　在眾多物業(yè)訴訟糾紛中，絕大多數是以業(yè)主委員會作為原告，起訴物業(yè)公司，要求物業(yè)公司履行法定或合同約定的義務。物業(yè)公司常用的抗辯理由即是業(yè)主委員會沒有訴訟主體資格，不能作為訴訟當事人參加訴訟。所以，業(yè)主委員會是否能獨立的作為民事訴訟主體，一直存在爭議。
　　筆者認為，業(yè)主委員會應具備一定范圍內的訴訟主體資格。若業(yè)主委員會在持有業(yè)主大會授權的情況下，作為訴訟主體，并無爭議。業(yè)主委員會在該種情況下能夠參與訴訟的依據是其訴訟擔當。訴訟擔當，是指本不是權利或者民事法律關系主體的第三人，對他人的權利或法律關系有管理權，以當事人的地位，就該法律關系產生的糾紛而行使訴訟實施權，判決的效力及于原民事法律關系的主體。 而訴訟擔當不但可以來源于約定，也可來源于法定。根據物權法及相關行政法規(guī)、司法解釋，業(yè)主委員會可以取得一定范圍內法定的訴訟擔當。而在各地的規(guī)范性文件中，也為業(yè)主委員會設定了一定范圍內的訴訟主體資格。
　　如《北京市高級人民法院關于印發(fā)<北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）>的通知》便規(guī)定：三、關于訴訟主體 7、業(yè)主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人（主任或副主任）作為代表人： （1）物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權益的； （2）業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的； （3）物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理條例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的；（4）其它損害全體業(yè)主公共權益的情形。
　　但為了盡可能滿足法律的要求，避免因程序性問題導致無法立案成訴，業(yè)主委員會在作為原告提起訴訟時，應保證業(yè)主委員會系依法成立，并取得了業(yè)主大會的授權。
　　二、物業(yè)服務公司在起訴業(yè)主要求支付物業(yè)費時，是否需要將書面催交前置
　　法律規(guī)定，經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。根據該規(guī)定，物業(yè)公司需履行書面催交義務，在業(yè)主仍不支付的情況下，才能到法院進行訴訟。那物業(yè)公司在未進行書面催交的情況下，法院是否會以該理由不予受理？實踐操作中，各地法院法官對此理解亦不盡相同。
　　筆者認為，無論站在物業(yè)公司、業(yè)主還是法院的立場上，物業(yè)公司先進行書面催交，對各方均是有利無害。首先，從物業(yè)實務的角度講，很多業(yè)主未及時支付物業(yè)費，并不是惡意拖欠或對物業(yè)公司服務不滿意，僅是因為忘記交費或抱著反正沒催就先不交的態(tài)度，物業(yè)公司書面催交后，很大一部分拖欠物業(yè)費的業(yè)主會將欠繳的費用補足，這樣便可以很大程度上減少物業(yè)公司的訴累；第二，物業(yè)公司進行書面催交，可以為業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)提供一次溝通的機會，還可以為業(yè)主提供一定的寬限期和準備期，符合法律的效率價值 ；第三，當前存在大量的物業(yè)管理服務合同中業(yè)主欠繳物業(yè)費的情況，如果物業(yè)公司前期先進行書面催交，可有效避免法院淪為物業(yè)公司的催款工具，節(jié)省本來就十分緊張的司法資源。
　　因此，作為物業(yè)公司，在要求業(yè)主支付欠繳的物業(yè)費時，應按照司法解釋的規(guī)定，履行先期的書面催交義務。書面催交前置，不僅可以為物業(yè)公司節(jié)約成本，也可為將來訴訟提供充分的條件。同時，進行書面催交，亦能夠中斷訴訟時效，防止物業(yè)費因超過訴訟時效追索而被法院駁回。
　　三、在起訴追索物業(yè)費的案件中，業(yè)主以服務質量不合格要求核減物業(yè)費，是否應得到支持。
　　根據《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。但是，在訴訟實踐中，法院若依該規(guī)定直接對物業(yè)費進行核減，將存在諸多問題。
　　首先，物業(yè)服務具有公益屬性，業(yè)主足額繳納物業(yè)費是保證物業(yè)公司正常運轉、為業(yè)主提供合格服務的基礎。
　　其次，在物業(yè)糾紛案件的實際訴訟中，業(yè)主一般是作為物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付物業(yè)費案件的被告，很少有業(yè)主未被催要物業(yè)費，而因物業(yè)公司履行義務不合格主動起訴至法院的情況。因為在這種案件中，業(yè)主很難提供足夠的證據證明物業(yè)公司服務質量存在缺陷。而在沒有足夠證據支撐的情況下，法院不會隨意酌減物業(yè)費金額。
　　再次，即使業(yè)主有足夠的證據，能夠證明物業(yè)公司服務質量不合格，然而法院并非評價物業(yè)公司服務質量的專業(yè)機構，無法科學地計算物業(yè)公司在履約過程中存在多大的瑕疵，亦無法將該瑕疵量化為應扣減的物業(yè)費。故法院在酌減的過程中，存在計量標準上的缺失。
　　最后，因物業(yè)公司一般物業(yè)工作的服務對象并非唯一或特定的幾個業(yè)主，而是整個物業(yè)管理區(qū)域內的所有業(yè)主。不同的業(yè)主對物業(yè)服務質量有不同的認定標準，若法院在其中幾個業(yè)主訴訟抗辯過程中酌減了其應交納的物業(yè)費，必然會引發(fā)其他已經交費業(yè)主要求物業(yè)公司退費的情況，誘發(fā)更多不穩(wěn)定因素。
　　綜上所述，法院在適用《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定時，應綜合考慮各方面因素，不應隨意核減物業(yè)公司應收取的費用，出現干預市場的行為。