案情簡(jiǎn)介:某處住宅樓項(xiàng)目系經(jīng)北京發(fā)展改革委員會(huì)批準(zhǔn)的，利用某藥品廠(chǎng)小動(dòng)物實(shí)驗(yàn)場(chǎng)用地建設(shè)的項(xiàng)目。
　　文研院與A公司及某建筑總公司、某藥品廠(chǎng)簽訂了《關(guān)于合建某處住宅樓協(xié)議書(shū)》，雙方約定，文研院提供347平方米的住宅建設(shè)用地，A公司負(fù)責(zé)某處住宅樓所需的其他建設(shè)用地、資金、施工、設(shè)計(jì)；根據(jù)擬建某處住宅樓總建筑面積18580平方米的實(shí)際情況，文研院應(yīng)分得某處住宅樓建筑面積1403.56平米，共13套住宅。
　　文研院與A公司簽訂了協(xié)議后，A公司又與B公司簽訂了《合作協(xié)議》，約定A公司提供建設(shè)用地，辦理項(xiàng)目有關(guān)建設(shè)手續(xù)，B公司提供項(xiàng)目建設(shè)所需的全部建設(shè)資金。該項(xiàng)目建成后，B公司將上述項(xiàng)目陸續(xù)以出租的名義賣(mài)出，文研院的權(quán)益未得到保護(hù)，因此文研院起訴要求A公司向其交付1403.56平方米房屋并要求B公司承擔(dān)連帶責(zé)任。
　　代理詞
　　尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：
　　北京岳成律師事務(wù)所接受文研院的委托，指派我擔(dān)任代理人，參與其與某藥品廠(chǎng)、A公司、B公司房屋交付合同糾紛一案。庭前代理人調(diào)取了本案的證據(jù)，現(xiàn)依據(jù)本案的事實(shí)和法律，發(fā)表如下代理意見(jiàn)：
　　一、本案的基本事實(shí)
　　2001年10月20日，A公司取得北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《關(guān)于A公司某處職工住宅項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告〕的批復(fù)》，同意A公司利用所屬市某藥品廠(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)藥品廠(chǎng)）小動(dòng)物實(shí)驗(yàn)場(chǎng)用地建設(shè)某處職工住宅。
　　2002年8月21日A公司經(jīng)理辦公會(huì)研究決定，授權(quán)某建筑總公司負(fù)責(zé)組織建設(shè)某處住宅項(xiàng)目。2002年8月26日，某建筑總公司為甲方，原告（文研院）為乙方，雙方簽訂了《關(guān)于合建某處住宅樓協(xié)議書(shū)》，雙方約定，原告提供347平方米的住宅建設(shè)用地，甲方負(fù)責(zé)某處住宅樓所需的其他建設(shè)用地、資金、施工、設(shè)計(jì)；根據(jù)擬建某處住宅樓總建筑面積18580平方米的實(shí)際情況，原告應(yīng)分得某處住宅樓減租面積1300平米，共11套住宅。
　　2002年12月A公司就某處住宅項(xiàng)目取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，2003年9月9日取得《建設(shè)工程施工許可證》。
　　2003年8月20日A公司為甲方，B公司為乙方，雙方簽訂了《合作協(xié)議書(shū)》，約定A公司提供建設(shè)用地，辦理項(xiàng)目有關(guān)建設(shè)手續(xù)，B公司提供項(xiàng)目建設(shè)所需的全部建設(shè)資金。A公司分得3200平米建設(shè)面積，A公司應(yīng)取得3200平方建筑面積中的1300平方米的住宅建筑面積由A公司按與原告所簽訂的合同，補(bǔ)償給原告。
　　2003年12月8日，A公司為原告出具《承諾書(shū)》，重申原告2002年8月26日所簽訂的《關(guān)于合建某處住宅樓協(xié)議書(shū)》有效。
　　上述協(xié)議簽訂后，并未得到實(shí)際履行，A公司為了建設(shè)的方便，安排其下屬單位亦為A公司某處住宅項(xiàng)目提供建設(shè)用地的藥品廠(chǎng)于2005年2月1日與原告簽訂了《土地置換協(xié)議》、《土地置換補(bǔ)充協(xié)議》、2005年6月1日原告、藥品廠(chǎng)、A公司委托某建筑總公司三方簽訂了《關(guān)于對(duì)〈土地置換補(bǔ)充協(xié)議〉的補(bǔ)充協(xié)議》，上述協(xié)議約定，原告與藥品廠(chǎng)同意將各自擁有產(chǎn)權(quán)的某街2、4號(hào)院內(nèi)相鄰部分土地面積同位282.54平方米不便整體規(guī)劃利用的零散國(guó)有土地進(jìn)行置換，置換后由藥品廠(chǎng)的上級(jí)主管單位A公司負(fù)責(zé)建設(shè)某處住宅項(xiàng)目，考慮到某處住宅項(xiàng)目距離原告院內(nèi)現(xiàn)有建筑的距離太近和對(duì)現(xiàn)有建筑的遮陽(yáng)問(wèn)題，同意對(duì)原告進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償最終體現(xiàn)為藥品廠(chǎng)及A公司向原告交付建筑面積為1300平房米的住宅。同時(shí)約定A公司應(yīng)負(fù)責(zé)在某處住宅項(xiàng)目竣工后15日內(nèi)，建造高2.5米鐵欄桿，以保護(hù)安全，如未能即使建造，原告有權(quán)要求賠償圍墻建造款10萬(wàn)元人民幣。
　　2006年5月18日，藥品廠(chǎng)再次代表A公司與原告簽訂了《關(guān)于文研院所與藥品廠(chǎng)土地置換工作中相鄰多出土地的解決協(xié)議》，約定藥品廠(chǎng)和A公司因多出的土地已全部劃撥給藥品廠(chǎng)，藥品廠(chǎng)同意以在某區(qū)北四環(huán)東路合建某處住宅給予補(bǔ)償，補(bǔ)償房屋面積為103.56平方米。
　　2010年8月2日，A公司給原告發(fā)函，確認(rèn)原告在某處住宅項(xiàng)目中享有的權(quán)利，并要請(qǐng)?jiān)媾cA公司共同與B公司協(xié)商。
　　從以上事實(shí)中，可以看出，原告與藥品廠(chǎng)、A公司是合同關(guān)系，合同中明確約定了藥品廠(chǎng)、A公司向原告方交付1403.56平方米的房屋，二者應(yīng)按合同履行。
　　二、B公司應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任
　　B公司雖未與原告之間簽訂直接的合同關(guān)系，但其仍應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任，理由如下：
　　1、縱觀本案，其為最終的受益人，其組織開(kāi)發(fā)了訴爭(zhēng)項(xiàng)目，并在損害合作方A公司及原告權(quán)益的情況下，將該項(xiàng)目房產(chǎn)變現(xiàn)銷(xiāo)售，牟得了訴爭(zhēng)項(xiàng)目的全部利益。
　　2、B公司在2003年8月20日與A公司簽訂協(xié)議時(shí)，明知該項(xiàng)目建成后，有原告相應(yīng)面積的房屋，但其仍在未通知原告的情況下將其變相銷(xiāo)售，其行為已經(jīng)侵犯了原告的權(quán)益。
　　3、原告訴訟請(qǐng)求及合同權(quán)益能得以實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，必須依賴(lài)于B公司的履行。綜合以上三點(diǎn)，B公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶向原告交付房屋的責(zé)任。
　　三、該項(xiàng)目已經(jīng)具備交房條件，三被告不能以房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收為由，拒絕履行交付義務(wù)。
　　原告與藥品廠(chǎng)所簽協(xié)議中，對(duì)房屋交付的條件是在某處住宅項(xiàng)目竣工后10天內(nèi)，向原告交付。但被告認(rèn)為，該項(xiàng)目未經(jīng)竣工驗(yàn)收，不具備交房的條件。我們認(rèn)為，被告的理由不能成立，理由如下：
　　1、竣工與竣工驗(yàn)收不同。竣工在法律上解釋為工程完工，是一種事實(shí)狀態(tài)，而竣工驗(yàn)收是指建設(shè)方組織施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理方四方驗(yàn)收，二者不是同一個(gè)法律概念。
　　2、該項(xiàng)目房屋已經(jīng)被變現(xiàn)銷(xiāo)售，已經(jīng)具備交付條件。經(jīng)過(guò)庭審調(diào)查，我們已經(jīng)知道的事實(shí)是，該項(xiàng)目的大部分房屋已經(jīng)被B公司變現(xiàn)銷(xiāo)售，實(shí)際的買(mǎi)受人已經(jīng)居住使用房屋，因此三被告再以該工程未竣工來(lái)拒絕履行交付義務(wù)，顯然不能成立。
　　3、退一步說(shuō)，該項(xiàng)目也應(yīng)被視為竣工?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建設(shè)工程施工程合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程實(shí)際竣工日期有爭(zhēng)議的，按照以下情形分別處理：（一）建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，以竣工驗(yàn)收合格之日為竣工日期；（二）承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日為竣工日期；（三）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。
　　根據(jù)上述規(guī)定，該項(xiàng)目轉(zhuǎn)移占有之日為竣工之日，本案亦已達(dá)到竣工的交付條件。
　　四、法院應(yīng)當(dāng)支付原告要求交付房屋的訴請(qǐng)
　　該訴爭(zhēng)項(xiàng)目并非違章建筑，其在2001年10月20日取得北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《關(guān)于A公司某處職工住宅項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告〕的批復(fù)》，同意A公司利用所屬某藥品廠(chǎng)小動(dòng)物實(shí)驗(yàn)場(chǎng)用地建設(shè)某處職工住宅。2002年12月AS公司就某處住宅項(xiàng)目取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，2003年9月9日取得《建設(shè)工程施工許可證》，訴爭(zhēng)項(xiàng)目為合法建設(shè)，雖現(xiàn)在未取得竣工驗(yàn)收，但并不影響其使用價(jià)值，且該項(xiàng)目已經(jīng)使用，因此，法院具備判令三被告向原告交付房屋的條件。
　　綜上，肯定法庭能采納代理人的代理意見(jiàn)，支付原告的訴訟請(qǐng)求。 　　審理結(jié)果
　　原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，處理并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。
　　案件評(píng)析
　　文研院與A公司及其所屬A公司、藥品廠(chǎng)簽署的各份協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議以及A公司及其所屬A公司與B公司簽訂的合作協(xié)議書(shū)及補(bǔ)充協(xié)議等，均系各方當(dāng)事人的真是意思表示，協(xié)議內(nèi)容均不違背國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。文研院依約應(yīng)獲得相應(yīng)房屋面積。
　　雖然目前項(xiàng)目尚未通過(guò)消防及綠化驗(yàn)收，但建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位及施工單位對(duì)北桃園住宅項(xiàng)目進(jìn)行了驗(yàn)收，結(jié)論為各分項(xiàng)工程符合設(shè)計(jì)要求，施工質(zhì)量均滿(mǎn)足有關(guān)質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)要求，工程竣工驗(yàn)收合格。
　　考慮目前項(xiàng)目的實(shí)際情況，為減少各方的損失，原審法院判令A(yù)公司與藥品廠(chǎng)應(yīng)按照約定將文研院應(yīng)分的的建筑面積交付文研院，二審法院不持異議。由于B公司已私自對(duì)某處住宅樓進(jìn)行了銷(xiāo)售，A公司及藥品廠(chǎng)能否按照約定的單元將房屋交付文研院，尚無(wú)法確定A公司及藥品廠(chǎng)交付房屋履行交付義務(wù)，則以某處住宅項(xiàng)目中其他面積予以補(bǔ)足。如A公司及藥品廠(chǎng)交付文研院的11套房屋建筑面積不足或者超過(guò)1403.56平方米，則按照雙方約定的每平方米5000元的標(biāo)準(zhǔn)向?qū)Ψ窖a(bǔ)償差價(jià)款。涉案某處住宅項(xiàng)目系由文研院與A公司所屬藥品廠(chǎng)提供土地，以A公司名義辦理規(guī)劃建設(shè)手續(xù)，而由B公司出資建設(shè)，各方之間屬于合作關(guān)系。在該合作關(guān)系中，A公司的主要義務(wù)是提供土地，辦理相關(guān)規(guī)劃建設(shè)手續(xù)，并協(xié)助配合B公司完成項(xiàng)目的相關(guān)手續(xù)，B公司負(fù)責(zé)投入全部資金及負(fù)責(zé)具體的工程建設(shè)、管理和運(yùn)作，B公司并未將A公司應(yīng)分得的3200平方米建筑交付A公司，致使A公司及藥品廠(chǎng)無(wú)法按照約定向文研院交付住宅樓，故確定由B公司對(duì)A公司及藥品廠(chǎng)向文研院履行的交付義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任于法有據(jù)。