導讀

2012年1月26日，劉先生從開發(fā)商處購買一處商品房。2012年5月1日辦理了房屋交接手續(xù)，由于在外地工作，劉先生當時沒有入住，也沒有向物業(yè)公司交納物業(yè)費。該房屋空置了一年多。2013年6月18日劉先生搬入該房屋。搬入后劉先生發(fā)現(xiàn)，其購買的三樓緊挨著裙房的房頂，由于剛下過大雨，垃圾已經(jīng)堵塞了下水管，房頂上都是水，浸泡著各種垃圾。為此，劉先生非常生氣，找到物業(yè)公司，要求其清除垃圾，并且以物業(yè)服務不合格為由，拒絕交納物業(yè)費。物業(yè)公司清理了裙房屋頂?shù)睦遣煌鉁p免物業(yè)費，多次催收無果后，將劉先生告到法院，要求劉先生支付從2012年5月1日接收房屋以來拖欠的物業(yè)費、違約金等相關費用。

法庭上，劉先生提出了三點抗辯理由：一、其沒有與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同，物業(yè)公司沒有權利來索要物業(yè)費；二、劉先生是2013年6月18日才入住該房屋，不應承擔房屋空置期間的物業(yè)費；三、物業(yè)公司沒有及時清理裙房房頂垃圾，沒有履行前期物業(yè)服務合同中約定的義務，物業(yè)公司違約。

那么，這三條理由能否獲得法官支持呢？

一、業(yè)主沒有與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同是否可以拒交物業(yè)費

最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

《物業(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定：建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。

可見，物業(yè)服務合同分為兩類，一類是前期物業(yè)服務合同，一類是普通物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同是由開發(fā)商與其選定的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同；而普通物業(yè)服務合同是業(yè)主大會或業(yè)主委員會與其選定的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同。本案中，業(yè)主劉先生不是前期物業(yè)服務合同的簽訂主體，該合同的簽訂事先也未經(jīng)過其同意，但根據(jù)法律規(guī)定，其仍然要受到該前期物業(yè)服務合同的約束，事實上，業(yè)主也接受了物業(yè)公司提供的服務，可以理解為事實合同，業(yè)主以自己沒有簽訂前期物業(yè)服務合同而拒絕交納物業(yè)費的主張是不成立的。

二、房屋交接后沒有入住是否可以拒交物業(yè)費

最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

在司法實踐中，如果物業(yè)服務合同中沒有明確約定房屋空置情況下物業(yè)費如何交納的問題，也沒有相關的地方法規(guī)對此予以規(guī)范，那么業(yè)主以房屋交接后沒有入住，沒有接受物業(yè)服務為由，拒絕交納物業(yè)服務費是沒有法律依據(jù)的，業(yè)主一般應當全額交納物業(yè)費。

為什么呢？原因就在于物業(yè)公司提供的物業(yè)服務是針對整個小區(qū)的公共區(qū)域部分，而不是每家每戶的私有部分，比如保安、清潔、綠化、公共設施維修保養(yǎng)等，都是對整個小區(qū)進行的，不會因為某些業(yè)主有沒有入住而有差別，即使有些業(yè)主沒有入住，實際上也享受到了物業(yè)服務。故不論業(yè)主是否入住，都應當全額支付物業(yè)費。

三、業(yè)主認為物業(yè)服務不合格是否可以拒交物業(yè)費

要證明物業(yè)公司違約，在實踐中是比較困難的，主要有以下兩方面原因：一是物業(yè)服務的標準難以衡量。物業(yè)服務如清潔、養(yǎng)護、維護的質量和程度在法律上根本無法量化，此外，不同的業(yè)主主觀標準也不同，由此，物業(yè)服務沒有一個統(tǒng)一的衡量標準。二是業(yè)主舉證存在困難。法院將證明物業(yè)服務不合格的舉證責任分配給業(yè)主，如果業(yè)主提供的證據(jù)不足以證明物業(yè)服務質量存在問題，將承擔不利后果，法院將以證據(jù)不足為由對該抗辯主張不予支持。而從目前的情況來看，業(yè)主的證據(jù)意識較弱，平時不注意搜集和固定證據(jù)，在訴訟中往往處于不利地位。

如果物業(yè)公司沒有按照物業(yè)服務合同約定履行物業(yè)服務義務，業(yè)主可以行使合同履行的抗辯權，拒絕支付物業(yè)費。但是，業(yè)主的抗辯主張必須有堅實的證據(jù)作為支撐。為此，業(yè)主應注意搜集和固定證據(jù)。搜集哪些證據(jù)呢？可以是現(xiàn)場管理的照片、視頻等，可以是其他業(yè)主、租戶等人的證人證言，也可以是與物業(yè)公司員工進行交涉的錄音、錄像、微信、短信記錄以及電子郵件、信函等。業(yè)主只有收集到足夠的證據(jù)，才能做到有理有據(jù)，使自己的抗辯主張被法庭認可。

本案中，法庭認為第一條抗辯理由不合法，不予認可；第二條抗辯理由沒有法律依據(jù)，不予支持；第三條抗辯理由證據(jù)不足，不予支持。最后，法院判決劉先生向物業(yè)公司支付其拖欠的物業(yè)費，同時還判決劉先生需向物業(yè)公司支付高額的違約金?？梢?，拖欠物業(yè)費是有風險的，可能不僅要補交費用，還要支付違約金，拖欠物業(yè)費是否真的是有理有據(jù)，還需三思。