文\李紅波
北京岳成律師事務(wù)所民事業(yè)務(wù)部律師
案情簡介
本案系所有權(quán)確認(rèn)糾紛,原告二人系夫妻,被告二人系原告的兒子與兒媳。2004年5月16日,二原告以被告馬某的名義購買了訴爭房屋,2006年4月27日,該訴爭房屋被登記在被告馬某的名下。2009年8月6日,被告王某和被告王某登記結(jié)婚。2013年10月24日,該房屋的所有權(quán)人由被告馬某一人變更為被告馬某、被告王某共同所有?,F(xiàn)原告起訴稱與被告馬某之間存在約定,將訴爭房屋登記在被告馬某名下,但房屋所有權(quán)人為原告二人,認(rèn)為被告馬某未經(jīng)同意擅自將訴爭房屋變更登記在被告馬某與被告王某二人名下,現(xiàn)原告起訴要求確認(rèn)訴爭房屋所有權(quán)歸其所有。法院最終駁回了原告的全部訴訟請求。
代理意見
北京市岳成律師事務(wù)所依法接受本案被告王某的委托,指派我擔(dān)任一審的代理人,現(xiàn)發(fā)表代理意見如下:
一、訟爭房屋系被告王某與被告馬某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)
被告王某與被告馬某于2001年相識并相戀,8年后辦理了結(jié)婚登記,婚后感情較好,被告馬某于2013年提出將其婚前購買的房屋(即訟爭房屋)約定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),并于2013年10月24日辦理了房屋所有權(quán)變更登記。自此,訴爭房屋變更為被告王某與馬某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
二、被告王某受讓訴爭房屋前,訴爭房屋系被告馬某婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn),被告馬某有權(quán)處分訴爭房屋
首先,訴爭房屋系被告馬某工作后購買,登記在被告馬某一人名下,房產(chǎn)所有權(quán)證亦由被告馬某自行保管,且自買房后,被告馬某一直居住在訴爭房屋內(nèi),并告知被告王某該房屋系其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。被告王某與原告二人相識十多年,從未聽說訴爭房屋的所有權(quán)人是原告。不久前,被告王某發(fā)現(xiàn)馬某有第三者,因馬某強(qiáng)袒護(hù)第三者,被告王某與馬某及二原告就此事進(jìn)行了家庭談判,馬某及二原告的態(tài)度迫使被告王某提出離婚,而一旦兩人離婚,勢必分割訴爭房屋。上述事實(shí)表明,訴爭房屋原系被告馬某婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn),而原告二人提起本次訴訟的原因是為避免訴爭房屋離婚時(shí)被分割。
其次,原告提交的證據(jù)無法證明其與被告馬某之間存在借名買房關(guān)系。
第一,被告王某從未見過或聽說過原告提交的《特定協(xié)議》及《保證書》,該《特定協(xié)議》未經(jīng)公證,因原告與被告馬某系父母子女關(guān)系,(原告與被告馬某的利益是一致的,這一點(diǎn)從原告提交的證據(jù)查詢證明也可以看出,查詢?nèi)藶楸桓骜R某,馬某查詢房屋登記信息后將查詢結(jié)果交給原告),涉及重要的房產(chǎn)利益,為保證協(xié)議效力,應(yīng)辦理公證,未辦理公證的,效力不應(yīng)認(rèn)可。
第二,即便《特定協(xié)議》及《保證書》真實(shí),也僅能證明原告與被告馬某之間有贈與及接受贈與的意思表示,并非原告借被告王某之名買房?!短囟▍f(xié)議》約定房屋產(chǎn)權(quán)證用的是兒子馬某的名字,之所以這樣做是為了省去多年后房屋產(chǎn)權(quán)人變更的麻煩,《保證書》寫明如果今后我和愛人不孝順或沒有盡到贍養(yǎng)您們的義務(wù),如父母提出異議,我會無條件返還父母的房子,可見原告的真實(shí)意思表示是將訴爭房屋贈與被告馬某,而被告馬某也已接受該贈與,取得了房屋所有權(quán)。故即便《特定協(xié)議》及《保證書》真實(shí),也僅能證明原告將訴爭房屋贈與被告馬某,并登記在被告馬某名下,該贈與協(xié)議已履行完畢,不存在原告所稱借名買房的約定。
第三,原告未提交購買訴爭房屋的出資證明。原告未提交任何證據(jù)證明其支付了購房款,購房付款發(fā)票、結(jié)清證明等均顯示被告馬某是付款人。僅憑《特定協(xié)議》及《保證書》不足以證明原告事實(shí)上向被告馬某贈與了訴爭房屋,更無法證明原告與被告馬某之間存在借名買房關(guān)系。
綜上,簽訂購房合同的購房人、實(shí)際房款付款人、房屋所有權(quán)登記的所有權(quán)人均為被告馬某,被告王某受讓訴爭房屋前,訴爭房屋系被告馬某婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn),馬某有權(quán)處分訴爭房屋。
三、原告認(rèn)為與被告馬某之間存在借名買房約定的,應(yīng)另行向馬某主張合同權(quán)利,與被告王某無關(guān)
根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要》第十條,借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟,要求確認(rèn)房屋歸其所有的,法院應(yīng)當(dāng)向其釋明,告知其可以提起合同之訴,要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)?!侗本┦懈呒壢嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》第十五條,當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實(shí)存在出資關(guān)系,但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定,其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,不予支持;其向登記人另行主張出資債權(quán)的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。故原告認(rèn)為其與被告馬某存在借名登記約定的,應(yīng)向被告馬某主張相關(guān)合同權(quán)利。
綜上,請法院依法駁回原告的訴訟請求。
判決結(jié)果
二原告系夫妻關(guān)系,被告馬某是二原告之子。本案訴爭房屋于2004年登記在被告馬某名下。2009年8月6日,被告王某與被告馬某登記結(jié)婚。2013年10月24日,被告馬某與被告王某將本案訴爭房屋所有權(quán)登記變更為被告馬某與王某共有。
不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記發(fā)生效力。二原告與被告馬某存在直接的確權(quán)關(guān)系(由出資購房關(guān)系引發(fā)),與被告王某不存在直接的確權(quán)關(guān)系(被告王某系因被告馬某的贈與取得房屋的共有權(quán)),二原告對訴爭房屋權(quán)屬的爭議與被告王某取得該房屋共有權(quán)不是由同一法律關(guān)系引發(fā)?,F(xiàn)本案訴爭房屋的權(quán)屬登記已經(jīng)變更為被告馬某與被告王某共有,在被告馬某對被告王某的贈與被依法確認(rèn)無效前,二原告要求確認(rèn)訴爭房屋歸其所有,本院不予支持。雙方關(guān)于被告馬某與被告王某變更產(chǎn)權(quán)登記為二人共有是否有效的爭議,不屬于本案審理范圍,應(yīng)另案處理。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第十四條、第三十三條之規(guī)定,判決如下:
駁回原告二人的訴訟請求。
律師點(diǎn)評
本案屬所有權(quán)確認(rèn)糾紛,案件的爭議焦點(diǎn)有二:一是馬某處分訴爭房屋的行為是否有效;二是二原告對訴爭房屋權(quán)屬的爭議與被告王某取得該房屋共有權(quán)是否為同一法律關(guān)系引發(fā)。馬某于2013年提出將其婚前購買的房屋(即訟爭房屋)約定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),并于2013年10月24日辦理了房屋所有權(quán)變更登記。根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記發(fā)生效力。馬某處分訴爭房屋的行為有效,在被告馬某對被告王某的贈與被依法確認(rèn)無效前,訴爭房屋為馬某與王某夫妻共有。原告認(rèn)為與馬某之間存在借名買房約定的,二原告與被告馬某存在直接的確權(quán)關(guān)系(由出資購房關(guān)系引發(fā)),應(yīng)另行向馬某主張權(quán)利,與被告王某不存在直接的確權(quán)關(guān)系(被告王某系因被告馬某的贈與取得房屋的共有權(quán)),故二原告對訴爭房屋權(quán)屬的爭議與被告王某取得該房屋共有權(quán)并非由同一法律關(guān)系所引發(fā)。