房屋轉讓合同效力如何認定

　　文|魏欣華

　　北京市岳成律師事務所房地產(chǎn)與建設工程部律師

　　案情簡介

　　A 公司在深圳有一處房產(chǎn)，出租給劉小姐居住使用，雙方簽訂《房屋租賃合同》。在承租期內(nèi)，劉小姐不僅擅自對該房產(chǎn)進行裝修擴建，成立會所，還在2013 年10 月20 日與王女士簽訂《轉讓合同》，約定以120 萬元的價格將會所轉讓給王女士，并將該房屋進行轉租，租金為每月2 萬元，租期至2017 年6 月20 日。《轉讓合同》簽訂后，王女士分幾次向劉小姐支付了120 萬元轉讓費，劉小姐出具了相關收條。

　　A 公司在得知劉小姐擅自將該房屋進行轉租后，立即向其下發(fā)律師函，要求解除《房屋租賃合同》、劉小姐支付拖欠的租金與水電費等。在與劉小姐協(xié)商一致后，2015 年3 月19 日，A 公司與劉小姐簽訂《協(xié)議書》，解除《房屋租賃合同》，A 公司收回并實際占有該房屋。

　　王女士向法院起訴劉小姐，要求劉小姐退還轉讓費120 萬元并賠償經(jīng)濟損失50 萬元；劉小姐也隨之向法院提出反訴，請求法院確認雙方的房屋租賃合同于2014 年6 月5 日解除，王女士向其支付10 萬元的租金及利息。A 公司作為第三人參加法庭審理。

　　代理詞

　　依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》的有關規(guī)定，北京岳成律師事務所接受A 公司的委托，指派我擔任其一審階段的代理人，現(xiàn)依據(jù)相關事實和法律，結合法庭歸納的爭議焦點發(fā)表如下代理意見：

　　1、A 公司與劉小姐簽訂的《房屋租賃合同》已經(jīng)合法解除且已收回涉案房屋。

　　A 公司是涉案房屋的合法所有人，其與劉小姐于2012 年5 月20日簽訂《房屋租賃合同》（以下簡稱租賃合同），租賃合同中約定：A 公司將房屋以每月7000 元出租給劉小姐，租期從2012 年5 月20日至2017 年6 月20 日。租賃合同簽訂后，A 公司即向劉小姐交付房屋。

　　2013 年10 月20 日， 劉小姐在未經(jīng)A公司許可的情況下與王女士簽訂《轉讓合同》，擅自將房屋以120 萬元的價格轉讓給王女士，并約定月租金20000 元。劉小姐的行為違反了《合同法》與《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》的規(guī)定，A公司有權與之解除租賃合同。2015年1 月13 日，A 公司委托北京市某律師事務所向劉小姐發(fā)出《律師函》，《律師函》指出：劉小姐在租賃期間存在拖欠租金、對房屋違法改擴建、未經(jīng)許可轉租的違法違約行為，并要求劉小姐將房屋恢復原狀、與劉小姐解除租賃合同、結清所欠租金及所有稅費。

　　2015 年3 月19 日，A 公司與劉小姐簽訂《協(xié)議書》，雙方約定：1、雙方同意解除2012 年5 月20 日簽訂的租賃合同并將房屋騰空交還A公司；2、協(xié)議簽訂日之前所有物業(yè)費、水電費等稅費均由劉小姐自行承擔；3、協(xié)議生效后，劉小姐應結清所欠租金，逾期不交還應按同期銀行貸款利率支付利息。劉小姐同時向A 公司出具《承諾書》，承諾：

　　1、將房屋以現(xiàn)狀交還并承擔由于其違約給A 公司造成的經(jīng)濟損失；2、房屋轉租系劉小姐個人行為，與A公司無關，產(chǎn)生的糾紛由其自行承擔。

　　2015 年3 月19 日，劉小姐將房屋內(nèi)物品清除，A 公司收回房屋并貼上封條。

　　2、劉小姐未經(jīng)A 公司許可擅自將房屋轉租并收取轉讓費與租金，系劉小姐個人的違法行為，與A 公司無關；王女士在未查明房屋產(chǎn)權歸屬的情況下即向劉小姐支付高額轉讓費，其自身有重大過錯，造成的經(jīng)濟損失與A 公司亦無關。

　　自交付房屋劉小姐使用，劉小姐在未經(jīng)A 公司許可的情況下，先是擅自將房屋改擴建，后又擅自利用房屋收取轉讓費120 萬元，并每月按2 萬元收租金?！吨腥A人民共和國合同法》第224 條規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同，《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》第44 條規(guī)定：未經(jīng)出租人同意，承租人不得將房屋轉租，劉小姐擅自轉租房屋并收取轉讓費的行為違反了上述規(guī)定，其轉租行為與A 公司沒有約束力，A 公司對此不承擔任何法律責任。A 公司在得知劉小姐的違法行為后即與其進行交涉，向其發(fā)律師函，要求解除合同，收回房屋，維護合法權益。

　　王女士在劉小姐承租房屋期間，在沒有查清房屋真正產(chǎn)權歸屬、劉小姐是否具有轉租權利的情況下，即與劉小姐簽訂《轉讓合同》，沒有盡到謹慎審查義務，自身存在重大過錯，不僅給自己造成巨大經(jīng)濟損失，而且把A 公司牽連至本案，給A 公司帶來訴累。

　　3、A 公司保留要求劉小姐支付欠繳租金及利息的權利。

　　A 公司與劉小姐在2015 年3月19 日簽訂《協(xié)議書》，解除租賃合同、收回房屋，《協(xié)議書》約定，劉小姐應承擔2015 年3 月19日之前的物業(yè)管理費、水電費等，結清拖欠的租金（自2014 年5 月至2015 年3 月），劉小姐至今未向A 公司支付，A 公司保留向劉小姐追索上述費用的權利。

　　判決結果

　　法院認為：劉小姐與王女士簽訂的《轉讓合同》系雙方當事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方依約履行各自義務。合同履行過程中，王女士未能按約交租，存在過錯，應該承擔相應的違約責任，王女士稱未及時交租系劉小姐未能將涉案房產(chǎn)的租約轉給王女士，致使其無法實現(xiàn)合同目的，但卻未提供相應的證據(jù)證明，雙方合同中也沒有相應的約定，因此，對于王女士的該項主張，法院不予采納。另外，王女士在簽訂合同中未能審查涉案房產(chǎn)的權屬及轉租權情形即與劉小姐簽訂了《轉讓合同》，也具有一定過錯。另一方面，劉小姐沒有證據(jù)證明已經(jīng)由A 公司同意而擅自轉租涉案房產(chǎn)，導致與王女士合同無法繼續(xù)履行，也存在過錯，應承擔相應的過錯責任，并且，在雙方未有明確約定合同解除條件的情況下，劉小姐雖有向王女士表達過不交房租就收回房子的意思，但未在合理時間內(nèi)向王女士催告，并且沒有充足證據(jù)顯示合同已經(jīng)解除的情況下，劉小姐就將涉案房產(chǎn)自行上鎖，也有一定過錯。鑒于轉讓費人民幣120 萬元中包含了裝修費、設備費、商品費、經(jīng)營權等費用，難以區(qū)分各項費用的金額、比例等，亦無法具體明確被鎖門后屋內(nèi)物品之現(xiàn)狀，法院綜合考慮王女士實際使用涉案房產(chǎn)的時間、雙方的過錯程度、120 萬元轉讓費所包含的內(nèi)容等因素，酌情判定劉小姐、王女士雙方共同分攤該筆轉讓費用損失，由王女士承擔五成的責任，劉小姐承擔五成的責任。因此，對于王女士要求劉小姐返還轉讓費120 萬元的訴訟請求，法院酌情予以部分支持，判令劉小姐返還部分轉讓費60萬元。王女士要求劉小姐賠償因鎖門造成的經(jīng)濟損失50 萬元，但根據(jù)王女士的證據(jù)，無法明確損失是否實際產(chǎn)生，也無法確認損失是由劉小姐造成，因此對于該項訴訟請求，法院不予支持。對于劉小姐反訴要求明確雙方簽訂的房屋租賃合同于2014 年6 月5 日解除，但根據(jù)劉小姐的舉證，無法明確合同的具體解除時間，鑒于涉案房產(chǎn)已被A 公司收回，劉小姐、王女士之間的房屋租賃合同已經(jīng)無法繼續(xù)履行，法院將劉小姐、王女士之間的房屋租賃合同予以解除。劉小姐要求王女士支付2013 年12 月20 日起至2014 年5 月20 日的租金及利息，具有事實和法律依據(jù)，法院予以采納。

　　綜上所述，法院最終判決：解除劉小姐與王女士之間簽訂的房屋租賃合同；劉小姐向王女士返還轉讓費人民幣60 萬元；王女士向劉小姐支付2013 年12 月20 日至2014年5 月20 日的租金合計人民幣10萬元及利息。

　　律師分析

　　《合同法》第二百二十條規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。在本案中，A 公司作為房屋的合法產(chǎn)權人，有權對該房屋進行出租，雖然A 公司與劉小姐簽訂的《房屋租賃合同》中并沒有轉租權的約定，但是A 公司在一發(fā)現(xiàn)劉小姐的轉租行為后，立即與劉小姐進行交涉并發(fā)送律師函，制止劉小姐的轉租行為，并隨即與其簽訂《協(xié)議書》，解除雙方的租賃關系，收回房屋。A 公司與劉小姐之間的《房屋租賃合同》解除后，王女士與劉小姐之間的租賃合同也無法繼續(xù)履行，被法院判決解除。合同解除后，各自按過錯程度承擔責任。

　　在本案中，發(fā)生糾紛的是劉小姐與王女士，即承租人與次承租人之間的合同糾紛，因A 公司是房屋的產(chǎn)權人，也是出租人，因此作為第三人參與訴訟，以便于法院能夠清楚地查明本案事實，依法作出判決。