《北京市住房租賃條例》解讀

文/計(jì)珊

北京岳成律師事務(wù)所北京總所律師助理

《北京市住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱“《條例》”）已由北京市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十九次會(huì)議于2022年5月25日通過(guò)，自2022年9月1日起施行。本文對(duì)《條例》出臺(tái)背景及重點(diǎn)、亮點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行一下介紹。

一、出臺(tái)背景

黨的十八大以來(lái)，習(xí)近平總書(shū)記多次就住房租賃問(wèn)題作出批示，并在黨的十九大報(bào)告中明確指出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。

北京市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展迅速，已成為市民實(shí)現(xiàn)住有所居的重要途徑。然而，龐大的住房租賃規(guī)模和復(fù)雜的住房租賃關(guān)系導(dǎo)致涉住房租賃類(lèi)糾紛居高不下，“黑中介”“隔斷房”“甲醛房”問(wèn)題屢禁不止，"二房東"跑路、長(zhǎng)租公寓"爆雷"、哄抬租金、發(fā)布虛假房源等亂象時(shí)有發(fā)生。

住房租賃事關(guān)重要民生，其涉及的主體多、法律關(guān)系復(fù)雜?！稐l例》針對(duì)當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)的重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，在廣泛匯集民意、傾聽(tīng)民生需求的基礎(chǔ)上，作了有針對(duì)性的制度設(shè)計(jì)?！稐l例》的制定是推動(dòng)住房租賃行業(yè)規(guī)范健康發(fā)展，維護(hù)當(dāng)事人切身利益的重要舉措。

二、主要內(nèi)容解讀

（一）擴(kuò)大租賃住房供給，運(yùn)用科技強(qiáng)化監(jiān)管

《條例》明確要合理規(guī)劃租賃住房供給規(guī)模，將租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。多渠道增加租賃住房供給，鼓勵(lì)通過(guò)新增或者利用已有用地專門(mén)建設(shè)租賃住房、在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房、將非居住存量房屋按照規(guī)定改建為租賃住房、將符合條件的閑置住房出租等方式實(shí)施。

《條例》明確建立健全本市住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，便利租賃當(dāng)事人完成網(wǎng)簽備案，履行法定義務(wù)，住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)可為租賃當(dāng)事人提供住房租賃合同網(wǎng)簽、登記備案、信息查詢和核驗(yàn)等服務(wù). 與公安、市場(chǎng)監(jiān)督管理、教育、人力和社會(huì)保障、金融監(jiān)管、住房公積金等部門(mén)和單位建立信息互聯(lián)互通等共享機(jī)制，讓"信息多跑路、群眾少跑腿"。

（二）保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，平衡權(quán)利義務(wù)關(guān)系

1.為解決群租房、短租房和集租房等群眾較為關(guān)注和反映集中的問(wèn)題，《條例》明確了出租住房的條件要求。

針對(duì)群租房問(wèn)題，《條例》規(guī)定房屋應(yīng)當(dāng)符合安全規(guī)定，具備基本居住條件，以原規(guī)劃設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，不得打隔斷分割出租、不得將起居室單獨(dú)出租、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室以及其他非居住空間不得出租用于居住等。

針對(duì)短租房問(wèn)題，《條例》明確實(shí)行區(qū)域差異化管理，首都功能核心區(qū)內(nèi)禁止出租短租住房；其他城鎮(zhèn)地區(qū)出租短租住房的，應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)管理規(guī)范和本小區(qū)管理規(guī)約，無(wú)管理規(guī)約或者管理規(guī)約無(wú)相關(guān)約定的，應(yīng)當(dāng)取得本棟樓內(nèi)或者同一平房院落內(nèi)其他業(yè)主的一致同意。出租人應(yīng)當(dāng)與房屋所在地的公安派出所簽訂治安責(zé)任保證書(shū)。短租住房的出租人應(yīng)當(dāng)在住宿人員入住前當(dāng)面核對(duì)住宿人員身份信息，即時(shí)通過(guò)規(guī)定的信息系統(tǒng)申報(bào)登記信息。

針對(duì)集租房問(wèn)題，《條例》對(duì)集中出租住房達(dá)到規(guī)定數(shù)量以及單位承租住房供本單位職工居住的，明確安全管理責(zé)任。例如，明確專門(mén)的管理人員，設(shè)置監(jiān)控、滅火等治安防范、消防設(shè)備設(shè)施和安全通道，并建立信息登記簿或者登記系統(tǒng)等。

2.為平衡租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，《條例》明確出租人、承租人行為規(guī)范。

《條例》明確出租人應(yīng)負(fù)責(zé)租賃住房及其附屬設(shè)施的安全管理、不得向未提供身份證明材料的人出租住房，發(fā)現(xiàn)涉嫌利用出租住房從事違法犯罪活動(dòng)的應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告，不得采取停止供水、供電、供熱、供燃?xì)庖约捌渌室饨档头?wù)標(biāo)準(zhǔn)等方式，或者采取暴力、威脅等非法方式、強(qiáng)迫承租人變更、解除住房租賃合同、提前收回租賃住房。

《條例》明確承租人應(yīng)當(dāng)向出租人提供身份證明材料，按照約定配合出租人定期檢查租賃住房的使用情況，按照規(guī)劃用途、安全合理使用租賃住房及其附屬設(shè)施，并作為物業(yè)使用人遵守物業(yè)管理和生活垃圾分類(lèi)相關(guān)規(guī)定，遵守小區(qū)管理規(guī)約。

為解決甲醛房問(wèn)題，《條例》規(guī)定：住房租賃企業(yè)對(duì)租賃住房進(jìn)行裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)征得所有權(quán)人同意，并遵守室內(nèi)裝修裝飾相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)、保障租賃住房安全。同時(shí)，《條例》明確了住房租賃企業(yè)違反上述規(guī)定的處罰標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)具備資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)責(zé)令限期改正，可處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款；逾期不改的，處五萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下罰款。

3.《條例》明確建立多主體、多渠道的多元化解機(jī)制。

一是對(duì)于民事糾紛首先應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人協(xié)商解決：二是從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以及互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)應(yīng)當(dāng)建立投訴處理機(jī)制、及時(shí)妥善化解租賃矛盾糾紛，將矛盾糾紛化解在第一線；三是可向有關(guān)協(xié)會(huì)、行業(yè)組織、政府部門(mén)、人民調(diào)解組織申請(qǐng)進(jìn)行調(diào)解；四是仲裁或訴訟。

（三）加強(qiáng)市場(chǎng)主體監(jiān)管

《條例》明確規(guī)定住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資金、人員和管理能力，要求企業(yè)名稱和經(jīng)營(yíng)范圍均應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)行業(yè)和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，明確市場(chǎng)主體登記和行業(yè)備案要求。營(yíng)業(yè)執(zhí)照、辦公地址、從業(yè)人員信息、服務(wù)事項(xiàng)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、投訴電話等須在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)端如實(shí)公示，要提前編制房屋狀況說(shuō)明書(shū)并向承租人告知有關(guān)信息。從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)持卡實(shí)名從業(yè)，并在提供服務(wù)的租賃合同上簽字、注明信息卡號(hào)。

尤其是對(duì)于以下社會(huì)關(guān)注度較高、關(guān)涉群眾切身利益的問(wèn)題，《條例》從強(qiáng)化市場(chǎng)主體監(jiān)管的角度，作了有針對(duì)性的制度設(shè)計(jì)：

1.為回應(yīng)"二房東"卷款跑路、惡意詐騙房租問(wèn)題、《條例》規(guī)定個(gè)人轉(zhuǎn)租住房超過(guò)規(guī)定數(shù)量的應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)辦理市場(chǎng)主體登記。

2.為回應(yīng)"黑中介"問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提出規(guī)范從業(yè)要求，規(guī)定其不得開(kāi)展住房轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、不得賺取租金差價(jià)。

3.為遏制虛假房源問(wèn)題、《條例》規(guī)定互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)應(yīng)承擔(dān)身份核驗(yàn)、登記、信息審查和信息

報(bào)送等責(zé)任。互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)知道或者應(yīng)當(dāng)知道信息發(fā)布者存在提供虛假材料、發(fā)布虛假信息等違法行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取刪除、屏蔽相關(guān)信息等必要措施。對(duì)于兩年內(nèi)因違法發(fā)布房源信息、推薦房源受到三次以上行政處罰，或者在停業(yè)整頓期間的信息發(fā)布者、互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)應(yīng)當(dāng)采取一定期限內(nèi)限制其信息發(fā)布等必要措施，保障消費(fèi)者權(quán)益。（四）加強(qiáng)資金監(jiān)管，保障承租人資金安全1.對(duì)租金、押金收取及“租金貸”進(jìn)行規(guī)范。

《條例》規(guī)定租賃企業(yè)收取押金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金并須通過(guò)第三方專用賬戶托管；單次收取租金數(shù)額一般不得超過(guò)三個(gè)月租金，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管。

《條例》規(guī)定經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金，并且合同期滿當(dāng)事人續(xù)約或者重新簽訂住房租賃合同的、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金。

《條例》規(guī)定金融機(jī)構(gòu)發(fā)放租金貸款應(yīng)當(dāng)以備案的租賃合同為依據(jù)、劃入承租人賬戶；貸款金額不得高于租賃合同金額，貸款期限不得超過(guò)租賃合同期限，發(fā)放貸款頻率應(yīng)當(dāng)與承租人支付租金頻率匹配。

2.建立政府對(duì)租金價(jià)格的干預(yù)機(jī)制。

《條例》規(guī)定市住建部門(mén)加強(qiáng)租金監(jiān)測(cè)，建立健全預(yù)警機(jī)制；租金明顯上漲或可能明顯上漲時(shí)、市政府可采取漲價(jià)申報(bào)、限定租金或者租金漲幅等價(jià)格干預(yù)措施穩(wěn)定租金水平。從而為降低住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和市場(chǎng)穩(wěn)定而采取特殊管控措施提供了法律依據(jù)。