物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿意，能拒交物業(yè)費嗎？

文/周靖鈞

北京岳成律師事務(wù)所北京總所律師助理

物業(yè)和業(yè)主之間常見糾紛之一是涉物業(yè)費的糾紛，即物業(yè)起訴業(yè)主繳納物業(yè)費并支付滯納金或違約金。而業(yè)主不繳納物業(yè)費的原因也有很多，根據(jù)日常物業(yè)糾紛案件的咨詢和代理情況總結(jié)歸納、上述原因包括：房屋質(zhì)量有問題、房產(chǎn)證未辦理、物業(yè)費漲價、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差、小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境和綠化養(yǎng)護管理差，還有業(yè)主車輛被劃傷、失竊等原因，其中業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意是拒繳物業(yè)費的主要原因。

物業(yè)公司提供的服務(wù)有瑕疵、可以不交物業(yè)費嗎？

首先，讓我們通過一個案例來看法院處理此類案件的思路：

案 例

陜西某物業(yè)公司因業(yè)主何某常年不繳納物業(yè)費用起訴至當?shù)厝嗣穹ㄔ?，要求何某支付物業(yè)費及滯納金損失。

當?shù)胤ㄔ翰槊鳎?/span>

1.原告提交的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》是雙方真實意思表示，原、被告應(yīng)按協(xié)議約定履行各自義務(wù)，原告為被告所在小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，被告作為業(yè)主應(yīng)繳納相應(yīng)物業(yè)費用。

2.被告提交的證據(jù)中顯示物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)確實存在局部瑕疵，但綜合雙方物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定及該小區(qū)整體環(huán)境來看，原告已盡到了物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)。

法院審理后認為，被告何某應(yīng)當根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》繳納物業(yè)費，但鑒于原告的物業(yè)服務(wù)確實存在瑕疵、原告請求的滯納金法院不予支持。故法院依法判決、何某支付陜西某物業(yè)公司物業(yè)服

務(wù)費3xxx元。

案例中，物業(yè)公司為何某所在小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，所以何某應(yīng)支付物業(yè)費。但又因為物業(yè)公司提供的服務(wù)存在局部的瑕疵，何某不屬于惡意拖欠，故法院判決時，未支持物業(yè)公司要求支付滯納金的訴求。

物業(yè)服務(wù)是針對全體業(yè)主和整體區(qū)域的各個方面提供的，具有公共性和整體性，而局部存在的瑕疵不能視為不支付物業(yè)費的理由，但因服務(wù)瑕疵導(dǎo)致的損失，業(yè)主可以要求物業(yè)公司賠償。

如果物業(yè)公司連基本的物業(yè)服務(wù)都未提供或者服務(wù)具有重大瑕疵的，例如門禁損害未修復(fù)導(dǎo)致業(yè)主財物被盜、公共設(shè)施大部分損壞、小區(qū)垃圾堆積如山等情形普遍存在的話，一般可以認定物業(yè)公司服務(wù)未達標并構(gòu)成根本違約，此時業(yè)主可以拒付或者要求減少物業(yè)費但要承擔一定的舉證責任。

業(yè)主遇到物業(yè)服務(wù)問題應(yīng)如何維權(quán)？

在物業(yè)公司未盡到履行物業(yè)管理及維護等職責的情況下，業(yè)主委員會或業(yè)主平時應(yīng)注意拍照、錄視頻等固定或保留證據(jù)，以便在訴訟過程中提供相關(guān)證據(jù)，法院才能根據(jù)各自證據(jù)對是否減免物業(yè)費作出判定。當然，針對物業(yè)不作為的問題，可以由業(yè)主委員會出面與物業(yè)公司協(xié)商處理、督促其按照

物業(yè)服務(wù)合同履行職責，同時也可以按照相關(guān)規(guī)定與物業(yè)公司解除物業(yè)服務(wù)合同，解聘后更換其他物業(yè)公司。