因地鐵施工影響商鋪正常經(jīng)營，可否要求建設(shè)/施工方賠償相應(yīng)的損失

文/紀(jì)越

北京岳成律師事務(wù)所北京總所律師

地鐵修建工程系國家投資興建的公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，施工過程中難免由于設(shè)置圍墻、工地臨時房屋以及噪音或粉塵污染等，導(dǎo)致地鐵周邊商鋪的出租及正常經(jīng)營受到一定程度的影響。那么，商鋪的出租人若因此減少租金收入，可否據(jù)此要求地鐵建設(shè)/施工企業(yè)賠償其租金損失?以及商鋪的實(shí)際經(jīng)營人可否以地鐵施工影響商鋪正常經(jīng)營為由，要求地鐵建設(shè)/施工企業(yè)賠償其經(jīng)營損失?下面將結(jié)合相關(guān)案例，從相關(guān)法律關(guān)系層面對上述問題進(jìn)行分析。

一、地鐵施工影響周邊商鋪的正常出租收益，房屋出租人是否有權(quán)要求地鐵建設(shè)/施工企業(yè)進(jìn)行損害賠償?shù)罔F施工行為對周邊商鋪出租的影響是否屬于侵權(quán)行為

案例一

（2017）京0108民初19357號民事判決書，李化平與北京城市快軌建設(shè)管理有限公司、中鐵二局集團(tuán)有限公司、中鐵高新工業(yè)股份有限公司物權(quán)保護(hù)糾紛一案。

李化平系北京市海淀區(qū)潤千秋佳苑乙10號樓1層商鋪的所有權(quán)人，2013年8月25日，李化平與北京家瑞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱“家瑞公司”）簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，將該商鋪出租給家瑞公司使用，租賃期限五年，自2013年9月1日至2018年s月31日止，年租金27111元，月租金22593元，日租金為742.77元。雙方簽訂以上合同后，北京城市快軌建設(shè)管理有限公司作為發(fā)包方于2013年11月起進(jìn)行16號線地鐵工程施工建設(shè)，施工圍墻及工地臨建房屋將該商鋪遮擋，施工粉塵、噪音致使家瑞公司無法正常經(jīng)營，李化平以家瑞公司拖欠租金為由起訴至北京市海淀區(qū)人民法院，家瑞公司提出反訴，以地鐵施工影響正常經(jīng)營為由請求法院解除雙方的租賃合同，并降低2013年11月1日至2014年8 月22日期間的房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，按原租金的20%計(jì)算房租并判令李化平向北京家瑞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還房屋租金92377元，同時請求李化平退還履約保證金并賠償裝修損失等。法院依據(jù)情勢變更及公平原則判決雙方合同解除并且李化平返還租金25718元。后李化平以北京城市快軌建設(shè)管理有限公司（發(fā)包方）、中鐵二局集團(tuán)有限公司（現(xiàn)承包方）、中鐵高新工業(yè)股份有限公司（原承包方）地鐵圍建施工，導(dǎo)致其2013年11月1日至2014年8月22日的租金減少109952.6元為由，向法院提起訴訟，請求三被告賠償其租金損失。

2019年7月30日，北京市海淀區(qū)人民法院判決駁回李化平全部訴訟請求，法院審理后認(rèn)為，在被

告施工過程中并不存在行為的違法性以及主觀的過錯，故不能認(rèn)定被告的行為構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任，同時，李化平與家瑞公司房屋租賃合同糾紛一案中，法院結(jié)合情勢變更、公平原則酌定家瑞公司減少向李化平支付租金，可見法院亦未對被告的施工行為認(rèn)定存在違法或侵權(quán)的情形，故李化平租金的減少與被

告的地鐵施工行為并不存在法律上的因果關(guān)系。同時，法院在判決書中闡明，北京地鐵16號線工程系國家投資興建的公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，是一項(xiàng)惠民工程，李化平的商鋪在地鐵周邊，長遠(yuǎn)來看必將收益于地鐵的開通，因此其要求三被告賠償財(cái)產(chǎn)損失的請求于法無據(jù)，不予支持。

解析

本案中，法院從侵權(quán)責(zé)任構(gòu)成要件的角度，對地鐵建設(shè)/施工單位的施工行為是否構(gòu)成對商鋪所有權(quán)人租金收益權(quán)利的侵犯進(jìn)行了詳細(xì)闡述，即侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成，需要有損害事實(shí)的客觀存在、行為的違法性、違法行為與損害事實(shí)間的因果關(guān)系、行為人的過錯等幾個要件構(gòu)成，缺一不可。同時，商鋪出租人在另案中對承租人進(jìn)行的租金減免也是基于公平原則和情勢變更原則，而非基于地鐵建設(shè)/施工企業(yè)的民事侵權(quán)行為判定。最后法院將地鐵施工行為對周邊商鋪的影響進(jìn)行了長遠(yuǎn)的展望，也是基于維護(hù)公共利益角度，認(rèn)定原告沒有要求地鐵建設(shè)/施工方進(jìn)行損害賠償?shù)囊罁?jù)，據(jù)此駁回原告全部訴訟請求。

二、若地鐵建設(shè)/施工企業(yè)自愿給予因施工行為影響商鋪經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，該補(bǔ)償金的性質(zhì)該如何認(rèn)定有權(quán)接受補(bǔ)償?shù)闹黧w是誰

案例二

（2013）豐民初字第08277號民事判決書，北京鼎緣大酒店有限公司與北京市軌道交通建設(shè)管理有限公司、北京華宇天宏投資管理公司財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛一案。

2000年7月6日，原告北京鼎馨緣大酒店有限公司（以下簡稱“鼎馨緣公司”）與被告北京華宇天宏投資管理公司（以下簡稱“華宇天宏公司”）簽訂租賃協(xié)議，租賃華宇天宏公司位于北京市豐臺區(qū)

豐臺北路北73號六層樓房一棟，用于經(jīng)營酒店和餐館。租賃合同生效后，雙方按照約定正常履行。北京市軌道交通建設(shè)管理有限公司（以下簡稱“軌道公司”）為修建地鐵14號線的建設(shè)單位，2012年3月，被告軌道公司經(jīng)與被告華宇天宏公司協(xié)商，簽訂了《商業(yè)補(bǔ)償協(xié)議書》，因臨時占用華宇天宏公司所屬產(chǎn)權(quán)的上述承租地點(diǎn)門前用地作為施工場地，進(jìn)行經(jīng)營補(bǔ)償，經(jīng)確認(rèn)受施工影響營業(yè)面積為6270平方米；臨時占地使用期限自2012年3月26日至2013年3月25日，雙方協(xié)商的補(bǔ)償價格為501.6萬元，上述款項(xiàng)已支付完畢至華宇天宏公司。施工完成后，圍擋已拆除。原告鼎馨緣公司以施工圍擋磚墻遮擋酒店門臉，導(dǎo)致交通不便，使其日常營業(yè)受到嚴(yán)重影響，營業(yè)額急劇下降為由將二被告起訴至北京

市豐臺區(qū)人民法院，請求法院判令二被告共同賠償原告各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失541.84萬元，雙方承擔(dān)連帶責(zé)任。

北京市豐臺區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告軌道公司作為北京地鐵14號線的建設(shè)方，施工期間在靠近原告鼎鑫緣公司承租的房屋南側(cè)的道路上設(shè)置圍擋，該圍擋及施工所帶來的粉塵、噪聲以及車輛繞行、行人受限，對作為涉案房屋承租人的原告的日常經(jīng)營必然會造成一定程度的影響，同時基于被告軌道公司與被告華宇天宏公司之間的補(bǔ)償協(xié)議進(jìn)一步確認(rèn)上述影響，但補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)償協(xié)議中確定的金額為準(zhǔn)，故原告鼎鑫緣公司要求被告軌道公司與被告華宇天宏公司承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟主張，法院不予支持。最終法院判決被告華宇公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)將依“商業(yè)補(bǔ)償協(xié)議書”取得的補(bǔ)償款501.6萬元支付給原告鼎馨緣公司。

解析

本案中，法院認(rèn)定地鐵建設(shè)單位對商鋪的經(jīng)營存在一定的影響，主要是基于地鐵建設(shè)單位與商鋪產(chǎn)權(quán)人簽訂的“商業(yè)補(bǔ)償協(xié)議書”。但法院并未將該影響認(rèn)定為侵權(quán)行為，也未對原告的相關(guān)損失進(jìn)行評估，對補(bǔ)償金額的認(rèn)定也與出租人和建設(shè)單位協(xié)商的金額一致，可見法院直接將補(bǔ)償價格501.6萬元的性質(zhì)認(rèn)定為雙方協(xié)商確定的補(bǔ)償金，而并非是基于侵權(quán)行為要求地鐵建設(shè)單位支付的賠償金。同時，

該補(bǔ)償金是基于占用酒店門前面積影響酒店經(jīng)營進(jìn)行的補(bǔ)償，被補(bǔ)償人應(yīng)為酒店的實(shí)際經(jīng)營人，即本案的原告、房屋承租人鼎鑫緣公司，而華宇天宏公司作為房屋出租人并未進(jìn)行實(shí)際經(jīng)營，可能難以主張相應(yīng)的損失，據(jù)此法院將房屋的實(shí)際經(jīng)營人作為本案合法取得補(bǔ)償金的主體，判決將華宇天宏公司取得的全部補(bǔ)償金都支付給鼎鑫緣公司。

總結(jié)

因地鐵施工影響商鋪的正常經(jīng)營或正常出租，若地鐵建設(shè)/施工單位存在一定的侵權(quán)行為，商鋪實(shí)際經(jīng)營人或商鋪出租人可以請求其支付一定的賠償金，但應(yīng)對侵權(quán)行為的構(gòu)成承擔(dān)舉證責(zé)任。若商鋪實(shí)際經(jīng)營人或商鋪出租人無法舉證證明地鐵建設(shè)/施工單位的行為存在侵權(quán)情形，也可與地鐵建設(shè)/施工單位友好協(xié)商，進(jìn)而獲得一定程度的補(bǔ)償。承租商鋪的實(shí)際經(jīng)營人若因此受到影響，也可基于租賃合同向商鋪出租人主張權(quán)利，但商鋪出租人的租金損失仍應(yīng)以地鐵建設(shè)/施工單位存在侵權(quán)行為為基礎(chǔ)才能得以支持。