《民法典》物權(quán)編司法解釋(一)新舊條文對照梳理

文＼劉帥

北京岳成律師事務(wù)所律師助理

2021年1月1日，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>物權(quán)編的解釋（一）》（以下簡稱《物權(quán)編解釋一》）正式公布實(shí)施?！段餀?quán)編解釋一》是對《物權(quán)法司法解釋》的繼承與完善，依舊采用了《物權(quán)法司法解釋》的體例，與《物權(quán)法司法解釋》相比，《物權(quán)編解釋一》主要有以下幾個方面的變化：

一、《物權(quán)編解釋一》刪除了《物權(quán)法司法解釋》第十四條

在體系上，《物權(quán)編解釋一》司法解釋共二十一條，《物權(quán)法司法解釋》共二十二條?！段餀?quán)編解釋一》刪除了《物權(quán)法司法解釋》中的第十四條“兩個以上按份共有人主張優(yōu)先購買且協(xié)商不成時，請求按照轉(zhuǎn)讓時各自份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)予支持。”的規(guī)定，因?yàn)樵凇吨腥A人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第三百零六條^[1]中已有相關(guān)的規(guī)定，換言之《物權(quán)法司法解釋》中的第十四條已為《民法典》第三百零六條吸收，因此在《物權(quán)編解釋一》無需再作規(guī)定。

二、在《物權(quán)編解釋一》第四條^[2]增加了居住權(quán)

居住權(quán)制度是《民法典》新增加的內(nèi)容，規(guī)定在《民法典》第三百六十六條：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要?！奔淳幼?quán)是對他人住宅享有的通過合同設(shè)立的一種用益物權(quán)，居住權(quán)人享有占有和使用的權(quán)能。在《民法典》頒布之前，居住權(quán)一直未被我國立法所承認(rèn)，但在司法實(shí)踐中涉及到居住權(quán)的案件卻比比皆是，主要集中在離婚、繼承、贍養(yǎng)以及公產(chǎn)住房、投資性住房糾紛等相關(guān)社會生活領(lǐng)域^[3]。

預(yù)告登記具有準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)，預(yù)告登記權(quán)人所享有的是一種具有物權(quán)效力的債權(quán)，未經(jīng)其同意不得轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)等物權(quán)，以及不得設(shè)立用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等其他物權(quán)。而居住權(quán)作為新增加的用益物權(quán)，應(yīng)當(dāng)增加到本條之中。

三、《物權(quán)編解釋一》第五條^[4]在“買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”前增加了限定詞“預(yù)告登記”，使表述更加清晰易懂，不會產(chǎn)生歧義；同時刪減“被解除”這一債權(quán)消滅情形。

預(yù)告登記的功能在于保全債權(quán)，故預(yù)告登記的效力依附于債權(quán)而存在，如果債權(quán)債務(wù)因合同被認(rèn)定無效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)、債務(wù)相互抵消、清償、債務(wù)人依法將標(biāo)的物提存等原因消滅，預(yù)告登記就失去了存在的基礎(chǔ)，因此而失效^[5]?！段餀?quán)編解釋一》第五條主要是為了列舉“債權(quán)消滅”的一些情形，因此，《民法典》五百五十七條^[6]已明確規(guī)定的債權(quán)消滅情形，就無需在《物權(quán)編解釋一》再次規(guī)定。

四、在《物權(quán)編解釋一》第六條將“對價(jià)”改為“合理價(jià)款”，表述更加準(zhǔn)確。

《物權(quán)編解釋一》第六條“轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓船舶、航空器和機(jī)動車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付合理價(jià)款并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為民法典第二百二十五條所稱的善意第三人’的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外?！贝?、航空器和機(jī)動車物權(quán)轉(zhuǎn)讓人的一般債權(quán)人在物權(quán)受讓人已經(jīng)支付合理價(jià)款并取得占有，只是沒有完成過戶登記時，不屬于善意第三人，其主張自己是善意債權(quán)人而欲對抗物權(quán)轉(zhuǎn)移效力的，理由不能成立，不發(fā)生物權(quán)對抗效力。將轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人排除在善意第三人之外，意在貫徹物權(quán)優(yōu)先效力。在第三人僅為一般債權(quán)人的情況下，該第三人尚未因特定物的交付而成為物權(quán)人，不應(yīng)認(rèn)為其與未經(jīng)登記之特殊動產(chǎn)物權(quán)所有權(quán)人之間存在競爭對抗關(guān)系^[7]。而將“對價(jià)”改為“合理價(jià)款”以后，排除了轉(zhuǎn)讓人的惡意轉(zhuǎn)讓的行為，實(shí)際上賦予了一般債權(quán)人救濟(jì)的權(quán)利，當(dāng)轉(zhuǎn)讓價(jià)格不符合《物權(quán)編解釋一》第十八條^[8]的規(guī)定的“合理的價(jià)格”時，一般債權(quán)人可以直接行使撤銷權(quán)，但如果是“對價(jià)”的話，那么就需要解釋“對價(jià)”的含義，然后再進(jìn)行判斷是否是“合理價(jià)款”，就會變得復(fù)雜。

《民法典》已于2021年1月1日正式實(shí)施，此次最高人民法院發(fā)布了《民法典》物權(quán)編解釋（一），隨著《民法典》的實(shí)施和新情況、新問題的出現(xiàn)，更多的司法解釋也將會發(fā)布，需要及時學(xué)習(xí)和深刻領(lǐng)會，以便對《民法典》的條文有一個準(zhǔn)確理解和適用。

注釋：

[1]《中華人民共和國民法典》第三百零六條按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。

兩個以上其他共有人主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時各自的共有份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)。

[2]《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>物權(quán)編的解釋（一）》第四條未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)等物權(quán)，或者設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照民法典第二百二十一條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。

[3]最高人民法院貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組編著：《中華人民共和國民法典物權(quán)編理解與適用上》，人民法院出版社2020年版，第865頁。

[4]《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>物權(quán)編的解釋（一）》第五條預(yù)告登記的買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二百二十一條第二款所稱的“債權(quán)消滅”。

[5]最高人民法院貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組編著：《中華人民共和國民法典物權(quán)編理解與適用上》，人民法院出版社2020年版，第119頁。

[6]《中華人民共和國民法典》第五百五十七條有下列情形之一的，債權(quán)債務(wù)終止：

（一）債務(wù)已經(jīng)履行；

（二）債務(wù)相互抵消；

（三）債務(wù)人依法將標(biāo)的物提存；

（四）債權(quán)人免除債務(wù)；

（五）債權(quán)債務(wù)同歸于一人；

（六）法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定終止的其他情形。

合同解除的，該合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系終止。

[7]最高人民法院貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組編著：《中華人民共和國民法典物權(quán)編理解與適用上》，人民法院出版社2020年版，第138-139頁。

[8]《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>物權(quán)編的解釋（一）》第十八條民法典第三百一十一條第一款第二項(xiàng)所稱“合理的價(jià)格”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價(jià)格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。