長租公寓爆雷，租客是否會被“掃地出門”？

文＼李曉儀

北京岳成律師事務(wù)所上海分所律師

相信最近大家看到不少長租公寓暴雷的新聞，筆者也經(jīng)常遇到房東和租客來咨詢，雙方各持己見——房東認(rèn)為：“我沒收到租金，租客憑什么賴在里面不走？”租客認(rèn)為：“我的租金已經(jīng)付掉了，憑什么趕我走？”遇上這樣的事情，房東和租客都成了受害者，但究竟是房東有理還是租客有理？本文我們就對此進行分析。

長租公寓的經(jīng)營模式

傳統(tǒng)的房屋租賃一般是房東找到房屋中介公司將自己需要出租的房屋對外進行掛牌，待中介公司為其尋找到合適的租客后簽訂協(xié)議，中介公司收取傭金，租金由租客直接支付給房東，租金的支付方式一般為“押一付三”。

而在長租公寓的經(jīng)營模式下，房東一般會與中介公司簽訂委托管理合同及授權(quán)委托書，約定由房東授權(quán)中介公司對外出租房屋，中介公司每月向房東支付租金。中介公司找到租客后與租客簽訂租賃合同，約定由租客向中介公司一次性支付一年的租金。在該模式下，中介公司與房東約定的租金普遍高于市場價，而與租客約定的租金普遍低于市場價，乍一看是個賠本買賣，但從中介公司月付房租和租客年付房租的支付形式可以看出，中介公司可以形成一個資金池，將資金用于投資等。但若中介公司的資金鏈一旦出現(xiàn)問題，長租公司爆雷的情形隨之產(chǎn)生，中介公司人去樓空，房東和租客維權(quán)困難。

中介公司與房東間形成的法律關(guān)系

由于中介公司與房東簽訂的合同一般名為委托管理合同，因此各方對于中介公司與房東間形成的究竟是委托代理關(guān)系還是租賃合同關(guān)系存在爭議。司法實踐中，多數(shù)觀點均認(rèn)為中介公司與房東間形成的是租賃合同關(guān)系，只有少數(shù)法院認(rèn)為中介公司與房東間形成的是委托代理關(guān)系，如（2018）閩0206民初6369號案件。

以上海寓意物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“寓意公司”）為例，其與房東簽訂的合同為《資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》，從合同形式上來看，似乎寓意公司與房東形成的是委托代理關(guān)系，而房東與租客間形成的是租賃合同關(guān)系。

但《資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》中約定的條款包括：“房東將位于XXX的房屋委托寓意公司運營及出租，代為收取租金等；委托期限自X年X月X日起至X年X月X日；第一年免租期為X年X月X日起至X年X月X日止；房屋用途為居??；房屋月租金為X元，付一押一，押金的支付日期為X年X月X日，首期租金于X年X月X日支付，之后租金依次類推直至租賃期限屆滿，第二年為X元每月?！币虼耍瑥暮贤饕獌?nèi)容來看，《資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》實際是關(guān)于房屋租賃的約定，房東與寓意公司間形成的是租賃合同關(guān)系而非委托代理關(guān)系，（2020）滬0117民初4152號、（2020）滬0115民初16044號等案例中法院均持此觀點。

房東是否有權(quán)要求租客搬離房屋？

中介公司跑路，意味著房東無法繼續(xù)收取租金，故其要求租客立即搬離房屋，但租客認(rèn)為自己已經(jīng)向中介公司支付了租金，有權(quán)繼續(xù)居住。

如果法院認(rèn)定中介公司與房東形成的是委托代理關(guān)系，則中介公司與租客簽訂租賃合同的法律后果應(yīng)由房東承擔(dān)，即：若租客已向中介公司支付租金的，則房東無權(quán)要求租客騰房。

如果法院認(rèn)定房東與中介公司形成的是租賃合同關(guān)系，中介公司逾期未向房東支付租金，則依據(jù)合同約定或《中華人民共和國合同法》第九十四條第三款的規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；……”房東對于其與中介公司簽訂的合同享有合同解除權(quán)。

最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十七條第一款規(guī)定：“因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。”這里的承租人即指本文中的中介公司、次承租人即租客、出租人即房東，在租客拒向房東支付中介公司拖欠的租金的情形下，房東有權(quán)解除與中介公司的合同、要求租客騰房。

綜上，從我國相關(guān)法律規(guī)定來分析，在房東與中介公司形成租賃合同關(guān)系的前提下，若中介公司逾期支付租金的，房東有權(quán)要求租客騰房。但筆者認(rèn)為，在長租公寓爆雷的情形下，房東和租客都是受害者，雙方各讓一步，協(xié)商解決租房事宜更為妥當(dāng)。

筆者也在此提醒各位租客，對于租金過分低于市場價的房源信息要警惕；最好直接與房屋所有權(quán)人簽訂租賃合同，避免與二房東簽訂租賃合同；避免一次性支付整年租金，縮短租金支付周期。而對于房東來說，切勿采取斷水?dāng)嚯姷葮O端方式以達(dá)到要求租客騰房的目的，應(yīng)通過合法途徑如提起訴訟等維護自身合法權(quán)益。