買房買到“墓景房”，買方有權(quán)退房嗎？

文＼李曉儀

北京岳成律師事務(wù)所上海分所律師

近日，有新聞報(bào)道，廣東省某小區(qū)業(yè)主反映，自己辛苦買來的所謂山景房，推窗而見的卻是墓地。相信大家也聽到不少這樣的新聞：辛辛苦苦攢錢買房，結(jié)果新房旁邊是墳?zāi)梗约鹤≈逇?，賣方不給退房，掛出去也沒人買。實(shí)踐中，買方因此起訴賣方要求解除房屋買賣合同的案例并不少見，本文我們就對(duì)此進(jìn)行分析。

賣方未告知買方房屋旁有墳?zāi)故欠駱?gòu)成欺詐？

（2018）遼1011民初448號(hào)案例中，買方提出，因購(gòu)買房屋時(shí)大雪覆蓋周邊環(huán)境，掩蓋了其房屋周邊存有200多墳?zāi)沟氖聦?shí)，當(dāng)其在4月末去裝修時(shí)，才發(fā)現(xiàn)這一情況，嚴(yán)重影響其日常生活，故其認(rèn)為賣方構(gòu)成欺詐。但法院認(rèn)為，買方作為完全民事行為能力人，購(gòu)買房屋又是一般家庭的重大經(jīng)濟(jì)支出，其在簽訂房屋買賣合同前就應(yīng)對(duì)房屋本身情況及周邊環(huán)境進(jìn)行了解和觀察，對(duì)可能影響購(gòu)買決定的因素予以排除，現(xiàn)雙方已簽訂房屋買賣合同，且房屋已經(jīng)更名過戶，說明買方對(duì)房屋外觀及周邊環(huán)境予以認(rèn)可，故法院對(duì)買方的該項(xiàng)主張不予支持。

房屋遠(yuǎn)處有墳?zāi)?，賣方是否有告知義務(wù)？

（2018）蘇05民終3117號(hào)案例中，買方以房屋遠(yuǎn)處有墳?zāi)辜八聫R但賣方未履行告知義務(wù)為由要求解除合同。法院認(rèn)為，購(gòu)房人理應(yīng)在購(gòu)房前對(duì)房屋及周邊環(huán)境情況作了解。依照日常經(jīng)驗(yàn)法則，只有在房屋近處有墓地的情況下，才會(huì)對(duì)房屋的價(jià)值產(chǎn)生一定影響，本案中墓地是在房屋遠(yuǎn)處，且該情況屬買方應(yīng)自行提前了解的范疇，賣方不負(fù)有告知義務(wù)。

房屋旁有墳?zāi)故欠翊嬖谶`背善良風(fēng)俗的情形？

（2019）蘇0117民初10號(hào)案例中，買方認(rèn)為其購(gòu)買房屋是用于婚后夫妻共同生活，房屋周圍都是墳?zāi)?，與賣方宣稱的風(fēng)景宜人嚴(yán)重不符，存在違背善良風(fēng)俗的情形，導(dǎo)致原告合同目的不能實(shí)現(xiàn)，故要求解除房屋預(yù)售合同。法院認(rèn)為，雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》未約定賣方應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)規(guī)劃紅線外的周邊情況進(jìn)行披露，且相關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)范性文件，未將買方訴稱的解除合同的理由列入房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示的內(nèi)容。

另外，在合同訂立時(shí)，買方也應(yīng)盡到考察責(zé)任。故買方以房屋所在區(qū)域存在違背善良風(fēng)俗的情形，而賣方未予告知的理由解除與賣方簽訂的《商品房預(yù)售合同》法院不予采信。

從上述幾個(gè)案例可知，司法實(shí)踐中法院普遍認(rèn)為購(gòu)買房屋屬于家庭的重大經(jīng)濟(jì)支出，買方對(duì)該重要事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)持謹(jǐn)慎注意義務(wù)，買房前應(yīng)當(dāng)對(duì)于周邊環(huán)境進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看并進(jìn)行充分評(píng)估，以確定是否購(gòu)買房屋。而我國(guó)法律法規(guī)也沒有明確規(guī)定賣方對(duì)于紅線外的環(huán)境情況具有告知義務(wù)，若買方與賣方?jīng)]有特別約定，買方不得以賣方未履行告知義務(wù)要求解除合同。

綜上，筆者認(rèn)為，鑒于房屋周邊環(huán)境既是影響房屋價(jià)格的一大因素，也是買方?jīng)Q定是否購(gòu)買房屋的考慮因素之一，故賣方在賣房時(shí)不僅需要告知房屋本身的狀況，也需要如實(shí)告知買方房屋周邊環(huán)境，如是否有墳?zāi)?、垃圾?chǎng)等。

而買方在購(gòu)房時(shí)更是應(yīng)當(dāng)盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)，可以通過多次前往房屋內(nèi)查看、向周圍鄰居詢問等多種方式了解房屋具體情況，并在房屋買賣合同中通過列舉方式明確房屋信息（如規(guī)劃信息、土地情況、房屋性質(zhì)、用途、結(jié)構(gòu)等），以免后續(xù)產(chǎn)生糾紛。