文/ 趙茂

北京市岳成律師事務(wù)所房地產(chǎn)與建設(shè)工程部律師

案情簡(jiǎn)介

2014年9月27日，甲公司與陳某某簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，約定甲公司將昌平區(qū)立湯路181號(hào)院（小區(qū)現(xiàn)名為盧卡新天地）5號(hào)樓1層XXX房屋出售給陳某某，房屋銷售價(jià)1916930元。合同簽訂后，陳某某向甲公司支付了購房款，甲公司2014年12月20日向陳某某交付了房屋。2015年12月完成房屋的內(nèi)部裝修后，陳某某于2016年春節(jié)后入住使用。2016年7月中旬開始，房屋出現(xiàn)室外供電開關(guān)跳閘問題，隨后逐漸嚴(yán)重，直至徹底斷電，房屋無法使用。經(jīng)過維修，仍然不能正常使用。陳某某及家人不再使用房屋。后下水管道堵塞造成大量污水從馬桶溢出，進(jìn)而造成屋內(nèi)大量積水，導(dǎo)致家具、裝修污損。遂陳某某將甲公司起訴到法院。

代理意見

一、涉案房屋的供電系統(tǒng)業(yè)經(jīng)驗(yàn)收合格，并未發(fā)生損壞。

1、涉案房屋所在盧卡新天地小區(qū)于2014年3月12日竣工驗(yàn)收合格，并于2014年3月14日完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案表的備案工作，因此，該房屋的供電系 統(tǒng)符合國(guó)家規(guī)范的要求，系合格產(chǎn)品，并沒有發(fā)生損壞。

2、被告交付涉案房屋時(shí)，該涉案房屋所在項(xiàng)目系完成竣工驗(yàn)收備案的工程， 且原告自述：2015年12月完成該房屋的內(nèi)部裝修，并于2016年春節(jié)后入住使用，如果供電系統(tǒng)有問題，原告根本無法完成涉案房屋的內(nèi)部裝修。

二、涉案房屋斷電應(yīng)系原告自身原因造成，被告沒有法定，也沒有約定義務(wù)進(jìn)行維修。

首先，原告對(duì)涉案房屋進(jìn)行了裝修，雖然不清楚其內(nèi)部改造的具體情況，但通過起訴狀可知，原告對(duì)室內(nèi)電路進(jìn)行了改造。不排除其改造造成室內(nèi)線路短路或者原告用電負(fù)荷超出涉案房屋原有設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)造成線路短路的可能。

其次，被告與原告簽署的《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》附件八、第二條第 4款約定房屋交付后，買受人(或房屋用戶)改動(dòng)的設(shè)施及因改動(dòng)而損壞的設(shè)施，無論是否經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn)或同意或者買受人(或房屋用戶)對(duì)房屋使用、保養(yǎng)、維護(hù)不當(dāng)而造成房屋設(shè)備損壞的項(xiàng)目，出賣人不負(fù)保修責(zé)任，原告母親簽署的《裝飾裝修驗(yàn)收表》亦明確改動(dòng)后，電氣工程不予保修，因改動(dòng)造成的一切損失，由業(yè)主自行承擔(dān)，因此，被告對(duì)涉案房屋的電氣系統(tǒng)沒有保修義務(wù)。

最后，《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》附件八、第十五條約定保修起始日期為出賣人取得該房屋所屬項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案表之日起，被告于2014年3月14日取得《北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》，保修期于2016年3月13日屆滿，被告對(duì)涉案房屋的供電系統(tǒng)沒有保修義務(wù)，對(duì)排水系統(tǒng)亦無保修義務(wù)。

三、原告不能使用涉案房屋的責(zé)任并非被告造成，被告不應(yīng)承擔(dān)房屋不能 使用的損失以及固定電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)。

在 《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》簽訂后，被告積極履行合同，向原告交 付了經(jīng)驗(yàn)收合格的涉案房屋，造成涉案房屋無法使用的原因并非被告，被告并無 過錯(cuò)，亦未違約，被告不應(yīng)擔(dān)涉案房屋不能使用的損失以及固定電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)。

四、涉案房屋的排水管線經(jīng)驗(yàn)收合格，符合設(shè)計(jì)規(guī)范，污水外溢并非被告 造成，被告不應(yīng)承擔(dān)家具、裝修修復(fù)費(fèi)用。

涉案房屋的排水管線系合格產(chǎn)品，并非被告原因造成的污水外溢，被告不應(yīng)承擔(dān)家具、裝修修復(fù)費(fèi)用。污水外溢可能是排水管道堵塞造成的，原告應(yīng)該向造成管道堵塞的侵權(quán)人追償損失，而不應(yīng)該向與造成該損失無關(guān)的被告追償。

判決結(jié)果

法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下:

駁回原告陳某某的全部訴訟請(qǐng)求。

案件總結(jié)

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于陳某某房屋的室外電表箱供電開關(guān)跳閘的原因，陳某某堅(jiān)持認(rèn)為是住宅樓道單元內(nèi)總配電箱至本房屋內(nèi)分戶配電箱之間的電線質(zhì)量出了問題，而甲公司則認(rèn)為可能是原告自行拆改和使用不當(dāng)造成的問題，在雙方各執(zhí)一詞的情況下，法院認(rèn)為，對(duì)于室外電表箱供電開關(guān)跳閘的原因，應(yīng)由獨(dú)立的第三方鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定結(jié)論予以證明，現(xiàn)因陳某某不申請(qǐng)鑒定，對(duì)于室外電表箱供電開關(guān)跳閘的原因法院無法認(rèn)定，也無法判定該問題是否屬于被告的保修范圍，故對(duì)陳某某要求甲公司修復(fù)供電系統(tǒng)的訴訟請(qǐng)求，法院無法支持。