租賃期限不因后期建設(shè)情況而延長
文＼郝亮亮
北京岳成律師事務(wù)所房地產(chǎn)與建設(shè)工程部律師
案件簡介：
原被告雙方于1997 年簽訂租賃合同，將原告名下的房屋出租給被告經(jīng)營海水游泳館，租期為十七年。2003 年，被告以二期擴(kuò)建為名向當(dāng)?shù)卣暾埩㈨?xiàng)，需開發(fā)租賃房屋附近一塊土地，并要求原告作為房屋所有權(quán)人為其出具了證明手續(xù)。2006 年，雙方就該事項(xiàng)簽訂了兩份協(xié)議書。但是，所謂的二期擴(kuò)建工程取得批復(fù)后，卻未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，導(dǎo)致開發(fā)工作遲滯。2014 年，原被告雙方的租賃合同到期，但被告遲遲不予返還房屋。原告遂向法院起訴，要求確認(rèn)租賃合同終止，要求被告返還租賃物。一審法院以二期擴(kuò)建工程是雙方合意達(dá)成為由，認(rèn)為租賃期限延長至二審擴(kuò)建工程權(quán)利義務(wù)履行完畢，駁回了原告的訴訟請求。原告不服，向上級(jí)法院提起上訴，并委托我所。
代理詞
尊敬的審判長、審判員：
北京市岳成律師事務(wù)所接受本案上訴人的委托，指派我作為其在二審階段的特別授權(quán)的代理人。現(xiàn)發(fā)表代理意見如下：
一、上訴人與被上訴人就擴(kuò)建工程并不存在一審判決中認(rèn)定的合作建設(shè)的情況。一審法院僅憑雙方于2006 年1 月10 日和2006 年2 月9 日簽訂的兩份《協(xié)議書》就否認(rèn)了雙方單純的租賃關(guān)系，屬于事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，證據(jù)不足。
1. 上訴人對于擴(kuò)建工程不享有權(quán)利、不承擔(dān)義務(wù)，與被上訴人無共同目的，不符合合作的特征。所謂合作， 是指個(gè)人與個(gè)人、群體與群體之間為達(dá)到共同目的，彼此相互配合的一種聯(lián)合行動(dòng)、方式。由上述兩份協(xié)議的內(nèi)容可以看出，上訴人對于嬉水工程和老干部活動(dòng)室的建設(shè)工作不承擔(dān)任何義務(wù)、費(fèi)用及風(fēng)險(xiǎn)，僅僅是由于上訴人系租賃物的所有權(quán)人，需要以其名義辦理，雙方為避免爭議，才簽訂了上述協(xié)議。上訴人對此沒有任何經(jīng)濟(jì)利益，與被上訴人也無任何共同目的，何來合作之說？
2.擴(kuò)建活動(dòng)常見于租賃關(guān)系中。本案亦是在租賃關(guān)系存續(xù)期間進(jìn)行了擴(kuò)建，并不具有特殊性。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持、第十四條規(guī)定承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理……。由上述司法解釋的規(guī)定至少可以看出三點(diǎn)：其一，擴(kuò)建是租賃關(guān)系中會(huì)出現(xiàn)的一種極為普通的情況，其活動(dòng)仍受到原租
賃關(guān)系的制約；其二，租賃雙方可以擴(kuò)建費(fèi)用的承擔(dān)進(jìn)行具體約定；其三，擴(kuò)建活動(dòng)并不會(huì)自然導(dǎo)致租賃期限的延長。
本案中，上訴人與被上訴人系租賃合同關(guān)系，被上訴人基于自身的經(jīng)營需要而要求對原有租賃物進(jìn)行改擴(kuò)建，需要征得上訴人的同意。為避免爭議，雙方對于擴(kuò)建費(fèi)用進(jìn)行了約定。這本身就是法律及司法解釋規(guī)定下的，基于租賃合同的擴(kuò)建，并不具有任何典型性。一審法院憑借該協(xié)議書，就認(rèn)定雙方存在合作建設(shè)的關(guān)系，不符合法律精神。
3. 操作方式不符合一般商業(yè)慣例。如果上訴人與被上訴人存在合作建設(shè)的關(guān)系，基于各自的利益考量，雙方勢必會(huì)對權(quán)利義務(wù)、利潤分配等重要內(nèi)容進(jìn)行明確約定，而不會(huì)是現(xiàn)在我們所看到的：兩份協(xié)議書只有區(qū)區(qū)三頁，加起來總共才十二條內(nèi)容。這樣簡單的處理方式，明顯不符合商業(yè)主體一般的操作方式。
二、雙方對于延長或變更租賃期限沒有任何書面、口頭或其他方式意思表示，上訴人亦未就此給予被上訴人任何承諾。一審判決認(rèn)定租賃期限順延的判決內(nèi)容不僅沒有證據(jù)支持，且與法律強(qiáng)制性規(guī)定相悖。
1. 一審法院認(rèn)定雙方的行為蘊(yùn)含了延長租賃期限的意思示，沒有相應(yīng)的證據(jù)支持。
被上訴人在一審階段提出的設(shè)計(jì)方案中，從沒體現(xiàn)中上訴人的任何認(rèn)可內(nèi)容，上訴人也從未見過該設(shè)計(jì)文件。證人徐某的證言因其涉及到其自身的經(jīng)濟(jì)利益，亦不應(yīng)被認(rèn)可。徐某本人并非上訴人的單位員工，只是其稱自己了解辦理擴(kuò)建工程相關(guān)事項(xiàng)，上訴人為了履行以其名義為被上訴人出具相關(guān)手續(xù)的內(nèi)容，才委托徐某辦理的。而且，徐某本人稱自己會(huì)從中得到經(jīng)濟(jì)利益，其所作的證言自然會(huì)偏向?qū)ζ渥陨碛欣姆矫?，而不是客觀事實(shí)。
上訴人以其自身名義為被上訴人的擴(kuò)建工程辦理各項(xiàng)手續(xù)，是基于其出租人的身份，以及與被上訴人在2006 年1 月10 日和2006 年2 月9 日簽訂的兩份《協(xié)議書》的約定。而一審法院卻將上訴人的認(rèn)真履約的行為認(rèn)定為雙方達(dá)成順延租賃期限的合意，屬于沒有根據(jù)的主觀臆斷。
2. 一審法院認(rèn)定雙方合作建設(shè)行為蘊(yùn)含了原海水游泳館租賃期限順延至雙方二期擴(kuò)建工程權(quán)利義務(wù)履行完畢的意思表示的內(nèi)容，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不具有履行的可行性。
《合同法》第二百一十四條規(guī)定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效，上訴人與被上訴人簽署的《租賃經(jīng)營合同書》約定的租賃期限為十七年，已經(jīng)非常接近最長租賃期限二十年，根本不存在自動(dòng)順延的法律空間。另外，雙方對于擴(kuò)建工程的期限并沒有任何口頭或書面的約定，那么其自然應(yīng)當(dāng)受到原租賃關(guān)系的制約。一審法院在未明確雙方對于二期工程履行期限的前提下，將原租賃關(guān)系無限期的順延下去，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
3. 不符合商業(yè)慣例和一般常理。
假使，上訴人真的有意延長與被上訴人的租期，那么作為出租方，上訴人理應(yīng)最關(guān)注的是租金。可是，從現(xiàn)有證據(jù)材料來看，雙方并沒有對于租金進(jìn)行重新約定，這很顯然不符合一般出租人的重大關(guān)切。綜上，上訴人根本就沒有要延長租賃期限的意思，一審法院不顧基本常理，將順延租期的想法強(qiáng)加于上訴人，違反了私法自治的原則。
三、被上訴人對于擴(kuò)建工作還沒有實(shí)際投入，租賃期滿交回租賃物對其亦不會(huì)給其造成損失。而相反，如果按一審判決的內(nèi)容執(zhí)行，上訴人的利益卻會(huì)被嚴(yán)重地?fù)p害，國有資產(chǎn)將會(huì)遭受嚴(yán)重的損失。
1. 被上訴人作為一個(gè)商業(yè)主體，應(yīng)當(dāng)明白如果租期屆滿，而擴(kuò)建工程沒有完成，其將面臨的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，且該風(fēng)險(xiǎn)在被上訴人決定擴(kuò)建前就應(yīng)當(dāng)有所預(yù)估。如果被上訴人能夠積極推進(jìn)使擴(kuò)建工程順利進(jìn)行，那么剩余租期內(nèi)，被上訴人早就可以獲得收益。既然被上訴人并沒有這樣做，那么現(xiàn)在租期已滿，被上訴人理應(yīng)返還租賃物。
2. 擴(kuò)建工作的建設(shè)活動(dòng)自2007年至今一直沒有進(jìn)行，被上訴人提供的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》都已失效。大連市西崗區(qū)人民政府已經(jīng)表示，原有的動(dòng)遷方案和相關(guān)規(guī)劃需要修改，否則該工作將無法推進(jìn)。在擴(kuò)建工作已確實(shí)無法繼續(xù)推進(jìn)的情況下，被上訴人應(yīng)當(dāng)積極協(xié)調(diào)處理，使各方的損失降到最低，而不是無故占用上訴人的租賃物，將其自身的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到上訴人身上。
3. 上訴人屬于國家安全生產(chǎn)監(jiān)督管理總局直屬事業(yè)單位，其資產(chǎn)屬于國有資產(chǎn)。國家安全生產(chǎn)監(jiān)督管理總局辦公廳已經(jīng)發(fā)文，為維護(hù)和保全國有資產(chǎn)的安全完整，明令要求上訴人在租期屆滿后收回國有資產(chǎn)。不僅如此，國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局關(guān)于印發(fā)的《中央行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》第三十一條規(guī)定，資產(chǎn)處置應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行申報(bào)審批手續(xù)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得自行處置。以及中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《黨政機(jī)關(guān)厲行節(jié)約反對浪費(fèi)條例》第三十五條規(guī)定，嚴(yán)禁出租出借辦公用房，已經(jīng)出租出借的，到期必須收回。收回國有資產(chǎn)，不得隨意處置，都是踐行我黨厲行節(jié)約反對浪費(fèi)的具體要求，是保護(hù)國有資產(chǎn)的明確規(guī)定。而一審判決超越職權(quán)代替當(dāng)事人無限期延長租賃期限，而且用18 年前約定的、目前已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)格的租金標(biāo)準(zhǔn)代替當(dāng)事人確定租金數(shù)額，將導(dǎo)致國有資產(chǎn)的流失。
四、一審判決內(nèi)容存在超裁情況，對于上訴人提出的評估鑒定申請未予采納，存在程序違法。
1. 《民事訴訟法》第十三條第二款規(guī)定：當(dāng)事人有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)處分自己的民事權(quán)利和訴訟權(quán)利。人民法院在審理中應(yīng)受到當(dāng)事人訴訟請求范圍的約束，不應(yīng)審理訴訟請求以外的問題。一審中，上訴人提出的訴訟請求是要求確認(rèn)合同終止、返還租賃物、賠償損失。而一審判決在雙方當(dāng)事人未自愿協(xié)商確定的前提下，強(qiáng)行代替當(dāng)事人確定延長租賃期限、代替當(dāng)事人確定租金標(biāo)準(zhǔn)，違背了當(dāng)事人意思自治原則及法律規(guī)定，超出了當(dāng)事人的訴訟請求范圍裁判，屬于司法權(quán)強(qiáng)行干預(yù)民事主體意思自治。
2. 被上訴人在雙方的租賃合同到期之后，無故繼續(xù)占用租賃物，給上訴人造成了極大的經(jīng)濟(jì)損失。由于雙方簽署租賃合同的時(shí)間已經(jīng)將近20 年，其約定的租金數(shù)額已經(jīng)不具參考價(jià)值，一審法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場情況，對上訴人提出的損失數(shù)額進(jìn)行評估。但是，一審法院卻在上訴人提出鑒定評估申請后不予許可，屬程序違法。
以上代理意見，請合議庭予以采納。
判決結(jié)果
二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，關(guān)于一審判決是否超出當(dāng)事人的訴訟請求范圍進(jìn)行裁判，應(yīng)當(dāng)評估而未評估，是否存在程序違法問題。一審中上訴人提出的訴訟請求是要求確認(rèn)合同終止、返還租賃物、賠償損失。
而一審法院在雙方當(dāng)事人未自愿協(xié)商確定延長租賃期限，租賃期已屆滿的情況下，以雙方在合同履行期間，共同擴(kuò)建行為變更了合同履行期限為由，認(rèn)為合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行不當(dāng)。而且，一審法院以當(dāng)事人原來確定的租金標(biāo)準(zhǔn)，作為賠償損失的依據(jù)也與客觀情況不符，特別是在上訴人提出評估申請后沒有正當(dāng)理由不予準(zhǔn)許也不妥。被上訴人在雙方租賃合同到期之后繼續(xù)占用租賃物，給上訴人造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失，一審法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場情況對上訴人提出的損失數(shù)額進(jìn)行評估。關(guān)于租賃合同期已經(jīng)屆滿，是否應(yīng)當(dāng)依法終止問題。雖然當(dāng)事人雙方在合同履行期間，進(jìn)行了合作擴(kuò)建二期工程，但是上訴人僅是參與協(xié)助，并沒有任何利益，而且，雙方的合同、補(bǔ)充協(xié)議、協(xié)議書等對租賃期限沒有變更。一審法院認(rèn)為雙方合作建設(shè)行為蘊(yùn)涵了原海水游泳館租賃期限順延至雙方二期擴(kuò)建工程權(quán)利義務(wù)履行完畢的意思表示，沒有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。關(guān)于一審判決是否混淆了租賃合同與擴(kuò)建合作的關(guān)系問題。無論擴(kuò)建工作是否能夠?qū)嶋H履行與租賃合同終止均沒有直接的利害關(guān)系。因?yàn)殡p方在擴(kuò)建工程工作中，從未就租期問題達(dá)成協(xié)議?，F(xiàn)上訴人要求終止租賃合同有事實(shí)和法律依據(jù)。被上訴人擴(kuò)建二期工程與原租賃物不可分割沒有充分據(jù)。二期擴(kuò)建工程建設(shè)并不能突破原租賃合同約定的租期。最終二審法院依法改判，支持了上訴人的請求。
律師點(diǎn)評
租賃合同明確了租賃期限的情況下，雙方后續(xù)發(fā)生建設(shè)行為是否影響原合同租期？律師認(rèn)為，在沒有明確證據(jù)證明雙方對原租賃合同進(jìn)行變更情況下，后期建設(shè)行為不應(yīng)突破原合同約定。最終二審法院也依法改判，采納了我們的代理意見。
