A美容院承租了B大廈內(nèi)的一處商鋪，雙方簽署了《租賃合同》，約定租期為五年，裝修期為三個(gè)月，計(jì)租日為大廈整體開業(yè)時(shí)間，若A逾期一個(gè)月交付租金，B大廈有權(quán)單方解除合同。合同簽訂后，A美容院依約對(duì)承租商鋪進(jìn)行了裝修。在A完成裝修、等待開業(yè)的這一段時(shí)間內(nèi)，由于大廈其他業(yè)戶的裝修行為致使A承租商鋪的棚頂發(fā)生破損，形成了直徑約一米的大洞，同時(shí)空調(diào)機(jī)出現(xiàn)漏水，將A已裝修好的地面及桌椅等設(shè)施全部浸泡至無法使用。不僅如此，A放置在承租商鋪內(nèi)準(zhǔn)備用于經(jīng)營活動(dòng)的電腦等貴重物品還多次被盜。A美容對(duì)此種種情況非常不滿，認(rèn)為根本無法在這樣的環(huán)境下進(jìn)行經(jīng)營，故致函出租方B大廈，要求其賠償損失，并解除租賃合同。B大廈回函表示，不同意解除合同，而對(duì)于出現(xiàn)的問題，A可先行自費(fèi)解決，核算出具體數(shù)額后，同意補(bǔ)償。雙方多次協(xié)商無果，A遂訴至法院，以B根本違約為由，要求解除雙方簽訂的租賃合同。法院未認(rèn)可，駁回了A的訴訟請(qǐng)求。
　　判決生效后，A仍執(zhí)意不再履行合同，并拒付租金。B大廈無奈，訴至法院，以A逾期支付租金為由，要求解除合同。法院經(jīng)審理，支持了B的訴訟請(qǐng)求。
　　一、合同解除的方式
　　合同解除是指是合同有效成立后，因當(dāng)事人一方或雙方的意思表示，使合同關(guān)系歸于消滅的行為。一般說來，合同解除有兩種方式：約定解除和法定解除。
　　《合同法》第九十三條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。這規(guī)定的就是約定解除。
　　《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。這規(guī)定的就是法定解除，其中第四款一般被認(rèn)為是根本違約。
　　法定解除與約定解除既有區(qū)別又有聯(lián)系。其區(qū)別表現(xiàn)在：法定解除是法律直接規(guī)定解除合同的條件，當(dāng)條件具備時(shí)，解除權(quán)人可直接行使解除權(quán)，將合同解除；而約定解除是雙方的法律行為，一方的行為不能導(dǎo)致合同解除。其聯(lián)系表現(xiàn)在：約定解除可以對(duì)法定解除作補(bǔ)充。比如約定違反合同中的任何一項(xiàng)規(guī)定，不論程度如何，均可解除合同。當(dāng)然，這里需要注意的是，法律規(guī)定解除的條件，并不是說具備這些條件，非違約方就一定要解除合同。是否行使解除的權(quán)利，是由非違約方自己決定的。
　　本案中，在A美容院訴B大廈時(shí)，認(rèn)為B大廈存在根本違約行為，要求行使的是法定解除權(quán)（當(dāng)然該理由未被法院認(rèn)可暫且不論）；而在B大廈訴A美容院時(shí)，認(rèn)為A逾期支付租金達(dá)到一定期限，要求行使則是約定解除權(quán)。
　　二、何種情況屬于根本違約
　　所謂根本違約，是指當(dāng)事人一方完全不履行合同義務(wù)或不完全履行合同主要義務(wù)或預(yù)期違約致使履行不能，其結(jié)果嚴(yán)重影響到另一方根據(jù)合同有權(quán)期待的經(jīng)濟(jì)利益的情形。我國合同法第九十四條第四款：當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。由此可見，我國合同法確立的判定是否構(gòu)成根本違約的標(biāo)準(zhǔn)是不能實(shí)現(xiàn)合同目的，而究竟什么是不能實(shí)現(xiàn)合同目的以及如何區(qū)分根本違約與非根本違約，法律及司法解釋并沒有作出明確規(guī)定。
　　從法理及司法實(shí)踐的角度，是否構(gòu)成根本違約，我認(rèn)為，一般可以從以下兩個(gè)方面進(jìn)行考察：
　　第一，從違約的情節(jié)考慮，一方的違約是否使合同履行成為不必要或不可能。不必要是指訂立合同所期望的經(jīng)濟(jì)利益不能實(shí)現(xiàn)，或者說主要合同意圖不能實(shí)現(xiàn)。不可能是指按合同約定的給付，在事實(shí)上不可能。基于違約方的過錯(cuò)成為不可能履行時(shí)，非違約方雖然可請(qǐng)求賠償損失，但只要合同不解除，非違約方就不能從合同關(guān)系中解脫出來，不能及時(shí)進(jìn)行積極補(bǔ)救或降低損失。在合同中，非違約方還要履行對(duì)等給付義務(wù)，對(duì)其極為不利，因此，有必要賦予非違約方合同解除權(quán)。
　　第二，從違約的后果考慮，單純的違約并非合同解除的主要根據(jù)，以過錯(cuò)作為判斷因素之一的違約后果具有嚴(yán)重性才是合同解除的重要因素，而判斷違約后果是否嚴(yán)重，應(yīng)以合同訂立的主要目的能否實(shí)現(xiàn)為依據(jù)。
　　本案中，A美容院雖然受了裝修損壞和財(cái)物被盜的經(jīng)濟(jì)損失，但是B大廈的行為無論從情節(jié)還是結(jié)果上，都沒有達(dá)到使A美容的租賃目的不能實(shí)現(xiàn)的程度，并不符合根本違約，所以其訴求被法院駁回。而B大廈卻是依據(jù)合同約定來行使解除權(quán)，在A公司確有違約行為且滿足解除條件情況下，B大廈的訴求得到了法院的支持。
　　三、行使解除權(quán)需要注意的問題
　　解除權(quán)是賦予非違約方的權(quán)利。非違約方可以通過行使解除權(quán)使自己從合同關(guān)系中脫身，從而減少損失。但是同時(shí)，為防止當(dāng)事人濫用解除權(quán)，法律也賦予了相對(duì)方異議權(quán)。因此，如何合法有效地行使解除權(quán)，還有以下幾點(diǎn)，可以提醒聽眾朋友注意：
　　1、解除權(quán)的行使期限。法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。
　　2、解除合同的程序。當(dāng)事人主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。當(dāng)然，當(dāng)事人也可以不經(jīng)通知，而直接以起訴的方式要求解除合同。
　　3、相對(duì)方的異議權(quán)。當(dāng)事人認(rèn)為對(duì)方提出的合同解除有異議的，除雙方另有約定外，一般應(yīng)在解除通知到達(dá)之日起三個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴，要求確認(rèn)解除合同的效力。