本文所指利用一級(jí)市場(chǎng)取得國(guó)有土地使用權(quán)是指以出讓方式取得土地使用權(quán)。
　　以北京市為例，2002年6月30日以前，在北京市利用國(guó)有土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)一般采用協(xié)議出讓方式。
　　從2002年7月1日起，在北京市利用國(guó)有土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的出讓方式發(fā)生了兩次重大變化：
　　第一次重大變化：除五種情況外，改為招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。
　　2002年6月28日，北京市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定》（京政辦發(fā)［2002］33號(hào)文件〕（以下簡(jiǎn)稱33號(hào)文）。33號(hào)文規(guī)定除下列五種情況外，自2002年7月1日起，凡在北京市利用國(guó)有土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的項(xiàng)目用地的出讓，由協(xié)議出讓改為招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進(jìn)行公開交易：（1）綠化隔離帶項(xiàng)目；（2）小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目；（3）危舊房改造項(xiàng)目以及其他重大建設(shè)項(xiàng)目中的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地，因和其他非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目確實(shí)不可分割，而不能進(jìn)入市土地交易市場(chǎng)公開交易的；（4）屬于規(guī)劃為高科技、工業(yè)用途的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地確需協(xié)議出讓的；（5）市政府批準(zhǔn)的其他經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地。
　　第二次重大變化：只保留一種例外情況，一律改為招標(biāo)、拍賣或掛牌方式。
　　2004年1月31日，北京市人民政府辦公廳發(fā)布《北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土房管局等部門關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓補(bǔ)充規(guī)定的通知》（京政辦發(fā)〔2004〕4號(hào)）‘取消了33號(hào)文的例外情況，規(guī)定除房改帶危改項(xiàng)目利用劃撥土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)一種情況外，從2004年1月9日起均需通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式在土地交易市場(chǎng)公開進(jìn)行。同時(shí)明確規(guī)定，下列情況在辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓時(shí)，均須通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式在土地交易市場(chǎng)公開進(jìn)行：（1）除房改帶危改項(xiàng)目外，利用劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)建設(shè)的；（2）改變用地使用性質(zhì)，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)建設(shè)的；（3）基建項(xiàng)目轉(zhuǎn)為開發(fā)項(xiàng)目的；（4）項(xiàng)目主體發(fā)生變化的。而對(duì)于在2004年1月9日以前政府有關(guān)部門已經(jīng)受理的上述四類項(xiàng)目，由有關(guān)部門提出處理意見，并報(bào)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。
　　2004年1月9日，北京市國(guó)土資源和房屋管理局、北京市發(fā)展和改革委員會(huì)、北京市建設(shè)委員會(huì)、北京市規(guī)劃委員會(huì)聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目暫停受理審批的通知》，決定自2004年1月9日起，北京市各級(jí)發(fā)展改革、建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土房管等部門暫停受理審批開發(fā)建設(shè)單位申報(bào)的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃審批和國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓，今后按市政府發(fā)布的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
　　2004年8月9日，北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)北京市國(guó)土資源局、北京市發(fā)展和改革委員會(huì)、北京市規(guī)劃委員會(huì)、北京市建設(shè)委員會(huì)、北京市監(jiān)察局制定的《北京市處理經(jīng)營(yíng)性用地歷史遺留問(wèn)題的政策界定標(biāo)準(zhǔn)》，該標(biāo)準(zhǔn)仍然堅(jiān)持了33號(hào)文的原則，以2002年7月1日為限，此前取得項(xiàng)目建議書批復(fù)和規(guī)劃批準(zhǔn)文件、相關(guān)批文在有效期內(nèi)且符合其他條件的，方可歸入歷史遺留問(wèn)題項(xiàng)目進(jìn)行協(xié)議出讓審查和管理。
　　2004年3月17日、5月28日、8月26日，北京市國(guó)土資源和房屋管理局（北京市國(guó)土資源局）分別公布了第一批、第二批、第三批以協(xié)議方式出讓的歷史遺留項(xiàng)目。至此，北京市經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)結(jié)束了協(xié)議出讓的歷史，進(jìn)入公開交易的時(shí)代。
　　根據(jù)上述規(guī)定，在土地使用權(quán)的一級(jí)市場(chǎng)上，為房地產(chǎn)開發(fā)目的而取得土地使用權(quán)的唯一途徑是參加國(guó)有土地使用權(quán)的招拍掛程序，盡管該級(jí)市場(chǎng)還為其他用途提供了土地使用權(quán)劃撥和協(xié)議出讓的方式。
　　就參加國(guó)有土地使用權(quán)的招拍掛程序而言，相關(guān)的主體必須符合招標(biāo)、拍賣公告中規(guī)定的資格條件，必須按照要求支付保證金，在依招拍掛程序競(jìng)得土地使用權(quán)后與土地出讓人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，在依約定付清全部國(guó)有土地使用權(quán)出讓金后，依法申請(qǐng)土地登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證書。
　　優(yōu)缺點(diǎn)評(píng)價(jià)：通過(guò)招拍掛方式取得土地使用權(quán)的優(yōu)點(diǎn)是信息透明，公平競(jìng)爭(zhēng)；缺點(diǎn)是競(jìng)爭(zhēng)激烈，土地使用權(quán)取得的成本無(wú)法有效控制。