作者:本站 來(lái)源:本站 瀏覽次數(shù):3021 添加時(shí)間:2006-6-8 23:36:24
　　為當(dāng)事人提供法律咨詢(xún)是律師業(yè)務(wù)中最大量、最基本的一項(xiàng)工作，但在很多人的眼中，這是一件費(fèi)時(shí)費(fèi)力又收益頗低的事情，既沒(méi)有舌戰(zhàn)法庭那么痛快，也沒(méi)有角力談判桌那么具有挑戰(zhàn)性，因此有的律師對(duì)這項(xiàng)工作往往很不以為然。其實(shí)，正是這些繁瑣而平常的事務(wù)，恰恰體現(xiàn)了一個(gè)律師的業(yè)務(wù)基本功，并在很大程度上影響當(dāng)事人對(duì)律師的認(rèn)識(shí)和評(píng)價(jià)。
　　筆者作過(guò)很多法律咨詢(xún)，深感這項(xiàng)工作對(duì)律師的要求相當(dāng)高。有時(shí)律師在幾十分鐘解答的問(wèn)題，對(duì)當(dāng)事人可能產(chǎn)生巨大影響，使當(dāng)事人依照律師提供的建議挽回幾十萬(wàn)元甚至上千萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)損失。例如，筆者曾經(jīng)接待過(guò)這樣一件咨詢(xún)：1995年初，北京某公司在沿海某縣購(gòu)得一塊集體所有的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，待房屋建設(shè)到三分之一、公司準(zhǔn)備預(yù)售房屋時(shí)，被當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門(mén)確認(rèn)為是違法開(kāi)發(fā)行為，不準(zhǔn)預(yù)售其房屋，因?yàn)榘凑瘴覈?guó)法律規(guī)定，集體所有的房屋不能直接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，只有在依法取得的國(guó)有土地上才能進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。時(shí)至今日，該公司既不能繼續(xù)建樓也不能銷(xiāo)售，幾千萬(wàn)元的投資無(wú)法回收，急欲找出解決問(wèn)題的方案。對(duì)于這樣的咨詢(xún)，如果按照一般的思路，告訴當(dāng)事人應(yīng)該到當(dāng)?shù)胤ㄔ籂罡婕w土地所有者，要求其返還地價(jià)款，賠償公司的損失，也不能算是一個(gè)失職的律師。但筆者當(dāng)時(shí)沒(méi)有這樣簡(jiǎn)單地答復(fù)當(dāng)事人，而是進(jìn)一步詢(xún)問(wèn)前來(lái)咨詢(xún)的公司負(fù)責(zé)人:購(gòu)買(mǎi)集體土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于違法，你們與對(duì)方當(dāng)時(shí)是否知情？ 公司負(fù)責(zé)人回答:都知道。但當(dāng)時(shí)抱著僥幸的心理，想打擦邊球，沒(méi)想到?jīng)]有打好。接著筆者又詢(xún)問(wèn)了地皮的具體位置、周?chē)鸂顩r、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的狀況。公司負(fù)責(zé)人講:這塊土地的位置非常好，增值潛力很大。隨后又了解到集體土地所有者一方已將賣(mài)地所得價(jià)款用于村辦企業(yè)投資，目前村辦企業(yè)瀕臨破產(chǎn)倒閉。了解上述情況后，筆者提供了以下咨詢(xún)意見(jiàn):
　?。?）該公司與村委會(huì)簽訂的購(gòu)買(mǎi)集體土地使用權(quán)的合同違反法律規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效合同。（2）訂立無(wú)效合同雙方當(dāng)事人都有過(guò)錯(cuò)，因此如果向法院提起訴訟，法院只能判決村委會(huì)賠償公司的部分損失。
　?。?）村委會(huì)已將收取的地價(jià)款用于其他投資，且投資已近失敗，因此村委會(huì)極有可能無(wú)力返還公司地價(jià)款及賠償損失，即使法院判決村委會(huì)承擔(dān)返還和賠償責(zé)任，業(yè)已無(wú)法得到實(shí)際執(zhí)行。鑒于此，采用訴訟方式可能一分錢(qián)投資也不能收回。比較可行的方案是:要積極與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行溝通和協(xié)調(diào)，并陳述利害，積極爭(zhēng)取當(dāng)?shù)卣婪ㄏ葘⒓w土地征收國(guó)有，然后再出讓給公司。采用這種方案，雖然公司尚需向國(guó)家支付一筆不少的土地出讓金，但由于該地塊增值潛力大，投資前景看好，公司取得土地的合法使用權(quán)后，可盡快銷(xiāo)售房地產(chǎn)，收回投資實(shí)現(xiàn)贏利。因此這筆新的投入是值得的。后來(lái)的實(shí)踐表明，這個(gè)咨詢(xún)意見(jiàn)對(duì)當(dāng)事人確實(shí)是有幫助的，經(jīng)多方協(xié)調(diào)，該公司現(xiàn)在已經(jīng)獲得征用土地的批準(zhǔn)。
　　有時(shí)錯(cuò)誤的或不恰當(dāng)?shù)淖稍?xún)意見(jiàn)，也可能使當(dāng)事人誤入歧途，給當(dāng)事人造成損失或使當(dāng)事人錯(cuò)失投資良機(jī)。因此，律師在向當(dāng)事人提供法律意見(jiàn)時(shí)，一定要嚴(yán)格以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，不可信口開(kāi)河、隨意發(fā)揮 ，但也要對(duì)癥下藥，在法律規(guī)定的框架內(nèi)靈活運(yùn)用法律，為當(dāng)事人提供最有效的法律意見(jiàn)。特別是在房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)中，能全面把握我國(guó)繁雜的房地產(chǎn)法律、法規(guī)，作為律師來(lái)說(shuō)是非常不易的。通過(guò)房地產(chǎn)法律咨詢(xún)工作，律師能夠接觸到各種各樣的問(wèn)題，從落實(shí)城鎮(zhèn)私房、華僑房產(chǎn)政策，到農(nóng)村宅基地糾紛，從房地產(chǎn)租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押等相關(guān)法律規(guī)定到辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手續(xù)，涉及到與房地產(chǎn)有關(guān)的法律、法規(guī)和政策的方方面面，這對(duì)于提高律師的業(yè)務(wù)知識(shí)、水平和能力而言，是大有裨益的。
　　認(rèn)真對(duì)待每一次咨詢(xún)，就是把握了一個(gè)提高自身業(yè)務(wù)知識(shí)和能力的實(shí)踐機(jī)會(huì)，同時(shí)，也是打開(kāi)了一扇取信于當(dāng)事人、發(fā)展業(yè)務(wù)的窗口。此中以小見(jiàn)大，唯有心人大有可為。
　　(責(zé)編:袁雪)