案情簡介:某處住宅樓項目系經(jīng)北京發(fā)展改革委員會批準的，利用某藥品廠小動物實驗場用地建設(shè)的項目。
　　文研院與A公司及某建筑總公司、某藥品廠簽訂了《關(guān)于合建某處住宅樓協(xié)議書》，雙方約定，文研院提供347平方米的住宅建設(shè)用地，A公司負責某處住宅樓所需的其他建設(shè)用地、資金、施工、設(shè)計；根據(jù)擬建某處住宅樓總建筑面積18580平方米的實際情況，文研院應(yīng)分得某處住宅樓建筑面積1403.56平米，共13套住宅。
　　文研院與A公司簽訂了協(xié)議后，A公司又與B公司簽訂了《合作協(xié)議》，約定A公司提供建設(shè)用地，辦理項目有關(guān)建設(shè)手續(xù)，B公司提供項目建設(shè)所需的全部建設(shè)資金。該項目建成后，B公司將上述項目陸續(xù)以出租的名義賣出，文研院的權(quán)益未得到保護，因此文研院起訴要求A公司向其交付1403.56平方米房屋并要求B公司承擔連帶責任。
　　代理詞
　　尊敬的審判長、審判員：
　　北京岳成律師事務(wù)所接受文研院的委托，指派我擔任代理人，參與其與某藥品廠、A公司、B公司房屋交付合同糾紛一案。庭前代理人調(diào)取了本案的證據(jù)，現(xiàn)依據(jù)本案的事實和法律，發(fā)表如下代理意見：
　　一、本案的基本事實
　　2001年10月20日，A公司取得北京市發(fā)展計劃委員會《關(guān)于A公司某處職工住宅項目建議書（代可行性研究報告〕的批復》，同意A公司利用所屬市某藥品廠（以下簡稱藥品廠）小動物實驗場用地建設(shè)某處職工住宅。
　　2002年8月21日A公司經(jīng)理辦公會研究決定，授權(quán)某建筑總公司負責組織建設(shè)某處住宅項目。2002年8月26日，某建筑總公司為甲方，原告（文研院）為乙方，雙方簽訂了《關(guān)于合建某處住宅樓協(xié)議書》，雙方約定，原告提供347平方米的住宅建設(shè)用地，甲方負責某處住宅樓所需的其他建設(shè)用地、資金、施工、設(shè)計；根據(jù)擬建某處住宅樓總建筑面積18580平方米的實際情況，原告應(yīng)分得某處住宅樓減租面積1300平米，共11套住宅。
　　2002年12月A公司就某處住宅項目取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，2003年9月9日取得《建設(shè)工程施工許可證》。
　　2003年8月20日A公司為甲方，B公司為乙方，雙方簽訂了《合作協(xié)議書》，約定A公司提供建設(shè)用地，辦理項目有關(guān)建設(shè)手續(xù)，B公司提供項目建設(shè)所需的全部建設(shè)資金。A公司分得3200平米建設(shè)面積，A公司應(yīng)取得3200平方建筑面積中的1300平方米的住宅建筑面積由A公司按與原告所簽訂的合同，補償給原告。
　　2003年12月8日，A公司為原告出具《承諾書》，重申原告2002年8月26日所簽訂的《關(guān)于合建某處住宅樓協(xié)議書》有效。
　　上述協(xié)議簽訂后，并未得到實際履行，A公司為了建設(shè)的方便，安排其下屬單位亦為A公司某處住宅項目提供建設(shè)用地的藥品廠于2005年2月1日與原告簽訂了《土地置換協(xié)議》、《土地置換補充協(xié)議》、2005年6月1日原告、藥品廠、A公司委托某建筑總公司三方簽訂了《關(guān)于對〈土地置換補充協(xié)議〉的補充協(xié)議》，上述協(xié)議約定，原告與藥品廠同意將各自擁有產(chǎn)權(quán)的某街2、4號院內(nèi)相鄰部分土地面積同位282.54平方米不便整體規(guī)劃利用的零散國有土地進行置換，置換后由藥品廠的上級主管單位A公司負責建設(shè)某處住宅項目，考慮到某處住宅項目距離原告院內(nèi)現(xiàn)有建筑的距離太近和對現(xiàn)有建筑的遮陽問題，同意對原告進行補償，補償最終體現(xiàn)為藥品廠及A公司向原告交付建筑面積為1300平房米的住宅。同時約定A公司應(yīng)負責在某處住宅項目竣工后15日內(nèi)，建造高2.5米鐵欄桿，以保護安全，如未能即使建造，原告有權(quán)要求賠償圍墻建造款10萬元人民幣。
　　2006年5月18日，藥品廠再次代表A公司與原告簽訂了《關(guān)于文研院所與藥品廠土地置換工作中相鄰多出土地的解決協(xié)議》，約定藥品廠和A公司因多出的土地已全部劃撥給藥品廠，藥品廠同意以在某區(qū)北四環(huán)東路合建某處住宅給予補償，補償房屋面積為103.56平方米。
　　2010年8月2日，A公司給原告發(fā)函，確認原告在某處住宅項目中享有的權(quán)利，并要請原告與A公司共同與B公司協(xié)商。
　　從以上事實中，可以看出，原告與藥品廠、A公司是合同關(guān)系，合同中明確約定了藥品廠、A公司向原告方交付1403.56平方米的房屋，二者應(yīng)按合同履行。
　　二、B公司應(yīng)承擔連帶責任
　　B公司雖未與原告之間簽訂直接的合同關(guān)系，但其仍應(yīng)承擔連帶責任，理由如下：
　　1、縱觀本案，其為最終的受益人，其組織開發(fā)了訴爭項目，并在損害合作方A公司及原告權(quán)益的情況下，將該項目房產(chǎn)變現(xiàn)銷售，牟得了訴爭項目的全部利益。
　　2、B公司在2003年8月20日與A公司簽訂協(xié)議時，明知該項目建成后，有原告相應(yīng)面積的房屋，但其仍在未通知原告的情況下將其變相銷售，其行為已經(jīng)侵犯了原告的權(quán)益。
　　3、原告訴訟請求及合同權(quán)益能得以實現(xiàn)的基礎(chǔ)，必須依賴于B公司的履行。綜合以上三點，B公司應(yīng)當承擔連帶向原告交付房屋的責任。
　　三、該項目已經(jīng)具備交房條件，三被告不能以房屋未經(jīng)竣工驗收為由，拒絕履行交付義務(wù)。
　　原告與藥品廠所簽協(xié)議中，對房屋交付的條件是在某處住宅項目竣工后10天內(nèi)，向原告交付。但被告認為，該項目未經(jīng)竣工驗收，不具備交房的條件。我們認為，被告的理由不能成立，理由如下：
　　1、竣工與竣工驗收不同?？⒐ぴ诜缮辖忉尀楣こ掏旯ぃ且环N事實狀態(tài)，而竣工驗收是指建設(shè)方組織施工方、設(shè)計方、監(jiān)理方四方驗收，二者不是同一個法律概念。
　　2、該項目房屋已經(jīng)被變現(xiàn)銷售，已經(jīng)具備交付條件。經(jīng)過庭審調(diào)查，我們已經(jīng)知道的事實是，該項目的大部分房屋已經(jīng)被B公司變現(xiàn)銷售，實際的買受人已經(jīng)居住使用房屋，因此三被告再以該工程未竣工來拒絕履行交付義務(wù)，顯然不能成立。
　　3、退一步說，該項目也應(yīng)被視為竣工?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建設(shè)工程施工程合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條規(guī)定：當事人對建設(shè)工程實際竣工日期有爭議的，按照以下情形分別處理：（一）建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期；（二）承包人已經(jīng)提交竣工驗收報告，發(fā)包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期；（三）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。
　　根據(jù)上述規(guī)定，該項目轉(zhuǎn)移占有之日為竣工之日，本案亦已達到竣工的交付條件。
　　四、法院應(yīng)當支付原告要求交付房屋的訴請
　　該訴爭項目并非違章建筑，其在2001年10月20日取得北京市發(fā)展計劃委員會《關(guān)于A公司某處職工住宅項目建議書（代可行性研究報告〕的批復》，同意A公司利用所屬某藥品廠小動物實驗場用地建設(shè)某處職工住宅。2002年12月AS公司就某處住宅項目取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，2003年9月9日取得《建設(shè)工程施工許可證》，訴爭項目為合法建設(shè)，雖現(xiàn)在未取得竣工驗收，但并不影響其使用價值，且該項目已經(jīng)使用，因此，法院具備判令三被告向原告交付房屋的條件。
　　綜上，肯定法庭能采納代理人的代理意見，支付原告的訴訟請求。 　　審理結(jié)果
　　原審判決認定事實清楚，適用法律正確，處理并無不當，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。
　　案件評析
　　文研院與A公司及其所屬A公司、藥品廠簽署的各份協(xié)議及補充協(xié)議以及A公司及其所屬A公司與B公司簽訂的合作協(xié)議書及補充協(xié)議等，均系各方當事人的真是意思表示，協(xié)議內(nèi)容均不違背國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。文研院依約應(yīng)獲得相應(yīng)房屋面積。
　　雖然目前項目尚未通過消防及綠化驗收，但建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位及施工單位對北桃園住宅項目進行了驗收，結(jié)論為各分項工程符合設(shè)計要求，施工質(zhì)量均滿足有關(guān)質(zhì)量驗收規(guī)范和標準要求，工程竣工驗收合格。
　　考慮目前項目的實際情況，為減少各方的損失，原審法院判令A公司與藥品廠應(yīng)按照約定將文研院應(yīng)分的的建筑面積交付文研院，二審法院不持異議。由于B公司已私自對某處住宅樓進行了銷售，A公司及藥品廠能否按照約定的單元將房屋交付文研院，尚無法確定A公司及藥品廠交付房屋履行交付義務(wù)，則以某處住宅項目中其他面積予以補足。如A公司及藥品廠交付文研院的11套房屋建筑面積不足或者超過1403.56平方米，則按照雙方約定的每平方米5000元的標準向?qū)Ψ窖a償差價款。涉案某處住宅項目系由文研院與A公司所屬藥品廠提供土地，以A公司名義辦理規(guī)劃建設(shè)手續(xù)，而由B公司出資建設(shè)，各方之間屬于合作關(guān)系。在該合作關(guān)系中，A公司的主要義務(wù)是提供土地，辦理相關(guān)規(guī)劃建設(shè)手續(xù)，并協(xié)助配合B公司完成項目的相關(guān)手續(xù)，B公司負責投入全部資金及負責具體的工程建設(shè)、管理和運作，B公司并未將A公司應(yīng)分得的3200平方米建筑交付A公司，致使A公司及藥品廠無法按照約定向文研院交付住宅樓，故確定由B公司對A公司及藥品廠向文研院履行的交付義務(wù)承擔連帶責任于法有據(jù)。