原告：肖某
代理人：李紅波 律師
被告：北京市某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司
案情簡介：
2005年10月10日，原告肖某與被告簽訂《委托代理購房合同》，約定原告委托被告購買朝陽區(qū)安惠里某單元1062號私產(chǎn)房屋（以下簡稱1062號房屋），成交價一百一十二萬元，此價格為房屋全包價含全部稅費及代理費。原告貸款購買此房產(chǎn)，應在合同簽定的當日預付成交價10%的購房定金。原告應在提交貸款手續(xù)同時，向被告付清貸款額以外的剩余款項；委托事項完成，辦理過戶手續(xù)當日，原告應向被告按購買房屋價格2.5%支付代理費；雙方未按合同約定履行自己責任的屬于違約，應承擔違約責任，違約方向?qū)Ψ街Ц侗竞贤山粌r10%的違約金；被告因不可抗力發(fā)生的或法律、政策變動、房主原因，導致不能過戶，不視為違約；房款、定金足額退還給原告，不承擔其他民事責任。合同簽訂后，原告按照合同約定向被告支付了定金、貸款服務費、保費及其他費用。2005年11月2日，原告與1602號房的產(chǎn)權(quán)人楊某的委托代理人耿某簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》，約定原告購買1602號房屋，房價款為一百零九萬元。當日，原告向被告交納了首付款四十六萬八千元。2005年11月4日，原告從華夏銀行貸款五十四萬元，直接劃扣至楊某的銀行帳戶中。2005年11月9日，原告與被告的部門主管劉某簽訂補充協(xié)議，該協(xié)議約定：原告委托被告購得1602號房屋，被告承諾原告至2005年11月20日前原房主撤離，且北京市房管局確認此房屋可以過戶給原告，原告可以在被告協(xié)助辦理房屋交接手續(xù)后搬入；如果原告不能在2005年11月20日前搬入該房屋且該房屋不能辦理過戶，被告須在2005年11月20日退還原告因購房所發(fā)生的一切費用。2005年11月23日，房地產(chǎn)管理部門告知1602號房屋因法院查封，無法辦理過戶手續(xù)。原告起訴到人民法院要求被告退還房屋款及其他費用。
被告抗辯理由：
被告只協(xié)助買賣雙方簽訂房屋買賣合同，辦理過戶手續(xù)。依據(jù)雙方的合同，因不可抗力、房主的原因?qū)е虏荒苓^戶，不視為違約。本案訴爭之房不能過戶的原因是因為第三人向房主主張了其他債權(quán)，導致法院查封了該房產(chǎn)。被告只收取了原告五十八萬元，除替原告交納稅費外，其余款項都代原告轉(zhuǎn)交了房主，沒有占有原告的房款。因此，不同意退還原告購房款及其他費用。
原告代理意見：
房屋不能過戶的原因是第三方即房主的原因?qū)е碌?，不視為違約，不承擔違約責任，但之后原告與被告部門主管之間再次簽訂了補充協(xié)議。根據(jù)《合同法》第四十九條“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！北桓娌块T主管劉某簽署的補充協(xié)議的行為構(gòu)成表見代理，應視為雙方對原合同條款的變更，現(xiàn)合同不能履行，被告應承擔違約責任退還全款服務費、保險費及其他費用。
法院判決：
法院判決認定被告部門主管劉某簽署的補充協(xié)議的行為構(gòu)成表見代理，該補充協(xié)議有效。被告退還原告購房款一百一十二萬元和服務費、保險費和其他費用八千二百二十五元。
辦案總結(jié)：
代理人從執(zhí)行的角度分析，原房主楊某對外負有大量債務，不僅房屋被法院查封，且賣房款已經(jīng)被其用于償還耿某的債務，原告向其追回房款的風險比較大，而且還有三萬余元的代理費、服務費和其他費用無法得到補償。因此，起訴房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司也更有利于保護原告的利益。本案關(guān)鍵的問題是補充協(xié)議是否構(gòu)成表見代理，只有表見代理成立法院才會判決被告房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司退還原告購房款和服務費、保險費及其他費用。原告代理人的表見代理的代理意見最終被法院采納。法院判決后，原被告雙方對判決沒有異議，均未提出上訴。