一、案情簡介

作為北京市某村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的實(shí)施主體，某公司需對棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)的地上物進(jìn)行拆除。劉某此前是該村村民，但在2013年將自己的宅基地賣給了外地來京人員王某居住，雙方簽署了《宅基地買賣合同》，王某依照約定支付了購買對價(jià)，隨后就一直和自己的家人們在此居住。在本次棚戶區(qū)改造過程中，王某居住的地上房屋需要進(jìn)行騰退拆除，根據(jù)棚改政策，某公司與王某簽訂了相關(guān)補(bǔ)償協(xié)議，由王某作為該戶宅基地上所有權(quán)利人的代表領(lǐng)取相應(yīng)補(bǔ)償款項(xiàng)，再由王某自行負(fù)責(zé)處理各權(quán)利人之間如何分割補(bǔ)償款的事宜。

得知拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)盡數(shù)被王某領(lǐng)取后，劉某起訴法院，要求確認(rèn)其與王某簽訂的《宅基地買賣合同》無效。由于法律明確規(guī)定宅基地不得在非本村村民之間進(jìn)行買賣，法院依法判決《宅基地買賣合同》無效，而劉某隨后就以該份判決為依據(jù)，向法院再次提起訴訟，要求確認(rèn)王某和某公司簽訂的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》無效，某公司需要與自己簽訂相關(guān)安置補(bǔ)償協(xié)議。

某公司委托岳成所為其代理本案，岳成所指派楊林律師作為其訴訟代理人參加本案訴訟。

二、判決結(jié)果

一審判決《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》無效，某公司不服該結(jié)果提起上訴，二審改判《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》有效，即某公司勝訴。

三、辦案總結(jié)

劉某在本次訴訟中主張，包括一審法院支持劉某的訴訟主張的理由，都是認(rèn)為王某和某公司在簽署拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的過程中，都明知《宅基地買賣合同》的簽訂是違反相關(guān)法律規(guī)定的，即王某的權(quán)利人身份并沒有法律依據(jù)，《宅基地買賣合同》的簽署將劉某的權(quán)利排除在外，損害了劉某的利益，因而認(rèn)定無效。

一審判決作出后，某公司承擔(dān)了巨大的敗訴壓力，同時(shí)由于二審法院就本項(xiàng)目中的類似案件作出過確認(rèn)合同無效的判決，對本案二審法官具有很強(qiáng)的借鑒價(jià)值，故某公司在上述之前都不再相信本案能夠改判。但律師頂住了各方壓力，從買賣合同無權(quán)代理不影響合同效力出發(fā)，依然竭盡所能說服二審法官正確適用本案的法律關(guān)系。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百七十四條規(guī)定：“法律對其他有償合同有規(guī)定的，依照其規(guī)定；沒有規(guī)定的，參照買賣合同的有關(guān)規(guī)定”。由于我國合同法中沒有關(guān)于拆遷補(bǔ)償安置合同的單章規(guī)定，故涉案協(xié)議應(yīng)參照買賣合同的有關(guān)規(guī)定處理。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款的規(guī)定，“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”。

綜上，本案不能僅僅因?yàn)橥跄碂o權(quán)處分就認(rèn)定合同無效，隨后律師進(jìn)一步向法庭闡述了本案不存在法定的合同無效情形，最終二審法院完全采納了律師的代理意見，改判案涉合同有效，某公司對該判決結(jié)果非常滿意。