一、案情簡(jiǎn)介

原告(反訴被告)：張某

被告(反訴原告)：A公司

案由：商品房預(yù)售合同糾紛

審理法院：北京市門頭溝區(qū)人民法院

原被告雙方于2018年5月16日簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，約定由原告購(gòu)買被告開發(fā)建設(shè)的位于北京市門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)馮村（新城地區(qū)一期居住項(xiàng)目）A-東區(qū)X層X號(hào)房屋，房屋總價(jià)為23204893元。原告于2018年4月25日向被告支付了20萬(wàn)元，于2018年5月2日再次支付房屋剩余價(jià)款23004893元人民幣，完成了全部的付款義務(wù)。上述合同簽訂后，原告通過購(gòu)房資格核驗(yàn)，并多次催告被告辦理網(wǎng)簽手續(xù)，但被告一直遲遲未予履行，且未給予任何合理解釋。原告已于2018年12月18日登記結(jié)婚，家庭名下已有2套住房，按照北京市現(xiàn)行購(gòu)房政策規(guī)定，無法購(gòu)買第三套房屋。由于被告的違約行為，導(dǎo)致雙方簽訂的合同無法繼續(xù)履行，原告于2019年2月18日向被告發(fā)出解除函，并于2019年2月19日送達(dá)被告。被告收到后仍未予回復(fù)，也未退還原告所付購(gòu)房款。

故原告張某委托岳成所為其代理本案，岳成所指派郝亮亮律師作為其訴訟代理人向門頭溝人民法院起訴并參加訴訟，具體訴請(qǐng)如下：1、請(qǐng)求確認(rèn)雙方于2018年5月16日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》于2019年2月19日解除；2、請(qǐng)求判令被告返還購(gòu)房款23204893元；3、請(qǐng)求判令被告按中國(guó)人民銀行同期貸款利率支付購(gòu)房款利息（以23204893元為基數(shù)，自2018年5月2日起算，要求計(jì)算至實(shí)際付款之日，暫計(jì)算至2019年3月5日為851778元）；以上暫共計(jì)為24056671元。4、本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。案件審理過程中，被告提起反訴，訴請(qǐng)如下：1、要求判令A公司與張某于2018年5月16日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》及補(bǔ)充協(xié)議于2019年8月5日解除；2、要求判令張某支付A公司違約金2320489元；3、要求判令張某返還A公司65000元；4、要求判令張某給付A公司律師費(fèi)10萬(wàn)元。

二、判決結(jié)果

本案勝訴，我方當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求大部分得到支持，委托人十分滿意本案的判決結(jié)果。法院判決具體如下：1、張某與A公司訂立的《北京市商品房預(yù)售合同》及其補(bǔ)充協(xié)議于本判決生效之日起解除；2、A公司于本判決生效之日起七日內(nèi)返還張某購(gòu)房款23204893元，并以23204893元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期存款利率支付張某利息，自2018年5月2日起計(jì)算至實(shí)際付清之日止；3、駁回張某的其他訴訟請(qǐng)求；4、駁回A公司的反訴請(qǐng)求。

三、辦案總結(jié)

本案代理之初，本人認(rèn)為案件的爭(zhēng)議點(diǎn)在于網(wǎng)簽的具體辦理時(shí)間，但并未預(yù)料到案情走向會(huì)如此復(fù)雜。其一系A公司確有曾同意退款的意思表示；其二，A公司作為大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也應(yīng)誠(chéng)實(shí)信用的解決矛盾。

涉案商品房預(yù)售合同，乃至北京大部分地區(qū)現(xiàn)行的商品房網(wǎng)簽辦理時(shí)間均不會(huì)在合同中予以明確，概因?yàn)榫W(wǎng)簽系由住建部門具體實(shí)施，受政策影響較大，無法確保準(zhǔn)確的時(shí)間。本案中，被告銷售人員信誓旦旦承諾7月之前肯定可以完成，實(shí)際上，根據(jù)被告提供的證據(jù)及法官向住建部門電話詢問得知，直至2018年12月中旬，被告門頭溝地區(qū)的商品房網(wǎng)簽限簽才放開，之前均因市場(chǎng)調(diào)控而依據(jù)某會(huì)議精神對(duì)全市范圍內(nèi)的網(wǎng)簽進(jìn)行限簽，限簽不是禁止網(wǎng)簽，而是根據(jù)全市商品房動(dòng)態(tài)，進(jìn)行合理配置，借以調(diào)控房?jī)r(jià)。在網(wǎng)簽時(shí)間并未明確約定的情形下，我方當(dāng)事人張某持續(xù)、多次的向A公司催促網(wǎng)簽的辦理，期間自2018年6月至2018年12月，被告銷售人員在微信中亦多次表達(dá)網(wǎng)簽可能在7月、8月、11月、12月可以辦理，直至張某因?yàn)檗k理移民手續(xù)不得不復(fù)婚，復(fù)婚后喪失了購(gòu)買此房的資格，基于上述情況，符合《合同法》第九十四條“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的法定解除情形。但根據(jù)被告的答辯，被告提供的證據(jù)顯示被告于2018年5月至12月期間持續(xù)12次向建委上報(bào)張某涉案房屋的網(wǎng)簽申請(qǐng)，并于2018年12月6日經(jīng)A公司銷售人員通知張某網(wǎng)簽可以辦理了，張某表示復(fù)婚了（實(shí)際未復(fù)婚），便應(yīng)張某的要求撤銷網(wǎng)簽。建委部門稱網(wǎng)簽一直未能得到批復(fù)的原因在于建委對(duì)大面積、房款巨額的商品房網(wǎng)簽存在一段時(shí)間的限簽，但于2018年12月放開了限制。至此，被告解釋網(wǎng)簽時(shí)間辦理時(shí)間拖延的抗辯在于政策原因?qū)е碌模敲凑藓灥氖掠煽煞駱?gòu)成A公司的免責(zé)事由呢？依據(jù)《合同法》第一百二十一條，因第三人原因造成違約的，根據(jù)合同相對(duì)性，違約方仍應(yīng)向守約方承擔(dān)違約責(zé)任。

個(gè)人認(rèn)為，因政府政策原因?qū)е碌倪`約，是否構(gòu)成免責(zé)，應(yīng)分情形進(jìn)行分析：

一、如系開發(fā)商自身原因?qū)е碌南藓?，例如其提供的網(wǎng)簽材料不全、有誤，或因開發(fā)商存在不合規(guī)行為導(dǎo)致建委對(duì)其銷售行為做出限制，以上因開發(fā)商自身過錯(cuò)導(dǎo)致的，應(yīng)不屬于其免責(zé)事由；

二、如系可預(yù)料到的網(wǎng)簽限簽，比如建委部門提前發(fā)文并公告或送達(dá)開發(fā)商，表明將在某段時(shí)間內(nèi)存在針對(duì)某種類型的商品房進(jìn)行限簽的某些政策和會(huì)議精神，即開發(fā)商能夠及時(shí)預(yù)料到的限簽風(fēng)險(xiǎn)，但并未及時(shí)告知買受人的，開發(fā)商作為專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)具備風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)、并對(duì)限簽做好充分的準(zhǔn)備，如未盡到上述義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)由此導(dǎo)致的不利后果；

三、如是臨時(shí)的或突發(fā)的限簽，開發(fā)商無法預(yù)料、無法規(guī)避的，開發(fā)商及時(shí)通知買受人并采取相應(yīng)的合理方式規(guī)避或彌補(bǔ)給買受人的損失，開發(fā)商可以以此主張免責(zé)。

具體到本案，建委限簽屬于內(nèi)部某領(lǐng)導(dǎo)的會(huì)議指示，且在張某與A公司的銷售人員微信溝通中，銷售人員多次提及限簽政策，說明A公司是知悉建委針對(duì)涉案房屋的限簽政策的。但A公司并未積極將該情況告知張某，而是多次向張某表示快了快了，給了張某無法實(shí)現(xiàn)的希望。尤其是A公司的銷售主管領(lǐng)導(dǎo)多次回避正面、書面的回應(yīng)張某的溝通申請(qǐng)，體現(xiàn)了A公司在限簽政策前消極應(yīng)對(duì)、搪塞買受人、不存在彌補(bǔ)張某損失的情形，從上述事實(shí)上看，A公司對(duì)限簽給張某造成的損失、逾期辦理網(wǎng)簽至少是存在過錯(cuò)的，那么A公司不應(yīng)第三人造成的違約而免責(zé)。

最終，法院根據(jù)我方提交的證據(jù)及答辯意見，完全采納了我方觀點(diǎn)，支持了我方當(dāng)事人的大部分訴訟請(qǐng)求，駁回了被告的反訴請(qǐng)求，本案勝訴，委托人非常滿意。