一、案情簡介

原告：林某（反訴被告）

被告：王某（反訴原告）、金某（反訴原告）

案由：房屋買賣合同糾紛

審理法院：北京市大興區(qū)人民法院

2017年3月7日，林某（買受人，乙方）與王某（出賣人，甲方，代理人金某一）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，并于同日與我愛我家公司（見證方，丙方）簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》及《房屋買賣定金協(xié)議》。其中買賣合同約定：林某購買王某位于北京市X區(qū)X村鎮(zhèn)X街道X號樓X號房屋，房屋總價款為370萬元；乙方應(yīng)于本合同簽訂當(dāng)日向甲方支付定金35萬元，定金通過自行交接方式劃轉(zhuǎn)；乙方選擇商業(yè)貸款申辦貸款的，擬貸款金額為170萬元，甲乙雙方一致同意，乙方分3次向甲方支付除定金與擬貸款金額外的所有成交總價款；第一次，在甲乙雙方交稅之前，乙方向甲方支付92萬元，資金通過資金監(jiān)管方式劃轉(zhuǎn)；第二次，在甲乙雙方交稅之前，乙方向甲方支付71萬元，資金通過資金存管方式劃轉(zhuǎn)；第三次，在甲乙雙方交房當(dāng)天，乙方向甲方支付2萬元，資金通過自行交接方式劃轉(zhuǎn)。如因國家法律或政策調(diào)整導(dǎo)致貸款機(jī)構(gòu)未對乙方批準(zhǔn)貸款，且乙方無法支付該房屋成交總價款的，本合同終止；甲方返還乙方累計(jì)已付購房款，甲乙雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。甲、乙雙方最晚應(yīng)于合同簽訂之日起90日內(nèi)，共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；因甲方原因致使乙方未能在合同簽訂之日起120日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，乙方有權(quán)單方解除合同；如乙方選擇解除合同的，使用本合同第十一條第二款約定；因乙方原因致使甲方在合同簽訂之日起120日內(nèi)未能完成房屋權(quán)屬登記轉(zhuǎn)移且乙方取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，甲方有權(quán)單方解除合同；甲方選擇解除合同的，使用本合同第十一條第一款約定；如甲方依照本合同的約定單方解除本合同，應(yīng)當(dāng)以書面的方式進(jìn)行；本合同自甲方向乙方發(fā)出書面通知到達(dá)乙方之日起自動解除；乙方應(yīng)按照成交總價款20%向甲方承擔(dān)違約責(zé)任；如乙方依照本合同的約定單方解除本合同，應(yīng)當(dāng)以書面的方式進(jìn)行；本合同自乙方向甲方發(fā)出的書面通知到達(dá)甲方之日起自動解除；甲方應(yīng)于5個工作日內(nèi)將其已經(jīng)收取的乙方的全部付款返還乙方，并按照房屋成交總價的20%向乙方支付違約金。補(bǔ)充協(xié)議約定：第三條，由于乙方原因無法簽署本協(xié)議時繳納足額定金35萬元，甲方同意乙方暫交5萬元，余額部分在2017年3月9日之前補(bǔ)齊；若逾期未補(bǔ)齊，則視為乙方違約，甲方有權(quán)要求乙方按買賣合同中約定的定金金額雙倍標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)違約金。第四條，由于甲方個人原因?qū)е聼o法親自到場簽署合同，因此委托金某一代為簽署出售于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)棗園東里17號樓5層3-502號房產(chǎn)的《買賣合同》以及其它一切相關(guān)文件。第五條，甲乙雙方要求，乙方在網(wǎng)簽前自行支付甲方定金30萬元。
　　2017年3月8日，王某給金某一簽署《委托書》，約定:本人王某與金某一系母子關(guān)系，本人欲出售位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)棗園東里17號樓5層3-502號房屋一套，因本人工作繁忙，不能親自辦理此房屋相關(guān)事宜，現(xiàn)委托金某一作為我的合法代理人，代為簽署大興區(qū)黃村鎮(zhèn)棗園東里17號樓5層3-502號之房屋所有合同及相關(guān)文件，并收取購房定金。同日，王某配偶金某簽署《同意出售聲明書》。
　　2017年3月7日及2017年3月10日，林某向王某分別支付定金5萬元及30萬元，共計(jì)35萬元。
　　2017年3月22日，北京市地方稅務(wù)局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格購房資格審核中個人所得稅政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的公告人所得稅政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的公告》，該公告規(guī)定：“連續(xù)5年（含）以上在本市繳納個人所得稅”，是指按“工資、薪金所得”繳稅的納稅人，從申請?jiān)碌纳弦粋€月開始往前推算60個月在本市連續(xù)繳納個人所得稅。根據(jù)該條規(guī)定，林某未連續(xù)60個月繳納個人所得稅，未通過購房資格審核。2017年5月15日，林某向北京市大興區(qū)人民法院提起訴訟，訴請如下：1、解除原告與二被告于2017年3月7日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》、《房屋買賣定金協(xié)議》；2、二被告向原告返還購房定金35萬元；3、被告承擔(dān)財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元；4、被告向原告賠償損失保險費(fèi)4810元；5、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告王某、金某委托岳成所為其代理本案，岳成所指派郝亮亮律師作為其訴訟代理人參加訴訟進(jìn)行答辯，律師在分析完案件情況后，為最大程度的維護(hù)委托人利益，及時法院提出了反訴請求如下：1、判令被反訴人支付的定金不予退還；2、被反訴人賠償損失15萬元；3、本案訴訟費(fèi)由被反訴人承擔(dān)。

二、判決結(jié)果

本案部分勝訴，為我方當(dāng)事人爭取到最好的結(jié)果，我方當(dāng)事人十分滿意本案的判決。法院判決具體如下：1、解除原告林某與被告王某于簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及其雙方與第三人北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》及《房屋買賣定金協(xié)議》；2、被告王某、金某于本判決生效后十日內(nèi)返還原告林某定金350000元；3、原告林某于判決生效后十日內(nèi)向被告王某、金某賠償損失60000元；4、駁回原告林某的其他訴訟請求；5、駁回被告王某、金某的其他反訴請求。

三、辦案總結(jié)

本案中，我方為被告（賣家），買方受317新政影響，喪失購房資質(zhì)，要求解除雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，我方在賣掉房子的同時又以自己兒子金某一的名義購買了一套新房子。買家解除合同導(dǎo)致我方購買新房的貸款額度增加。本案的主要爭議焦點(diǎn)是“雙方對于剩余定金30萬元的給付時間是否構(gòu)成違約”的問題，同時，“以我方委托人的兒子金某一的名義辦理的購房貸款損失是否能作為王某及金某的損失在本案中主張?jiān)尜r償”，對此，代理律師有針對性的準(zhǔn)備、梳理相關(guān)證據(jù)，發(fā)表答辯意見，主要觀點(diǎn)如下：

一、當(dāng)事人是以金某一的名義與案外人簽訂購房合同并辦理貸款的，雖然名義上是金某一，但是受損失的主體是被告。

金某一系二我方當(dāng)事人之子，也是其在出售房屋時的代理人。在原被告簽訂買賣合同之前，我方就已明確告知原告，該購房款將用來置換房屋，且由于涉案房屋尚未過戶，被告的購房資格尚未騰出，只能以金某一的名義購買。這些情況是原告在簽訂合同之初就明確知曉。后原告表示不能如期付款，導(dǎo)致被告面臨對第三方違約。由于被告年事已高，只能以金某一的名義辦理商貸、向第三方借款，這才導(dǎo)致對外簽訂合同的主體名義上顯示是金某一。但購房款的用途是特定的，原告也明確知曉，因此，即便對外顯示的主體是金某一，受損失的仍為被告，原告仍有義務(wù)予以賠償。

二、退一步說，即使合同受到政策影響，對于被告受到的損失，原告亦應(yīng)予以彌補(bǔ)。

原告在答辯時引用了京高法發(fā)2011-400號文件以及《北京市高級人民法院民一庭關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀(jì)要》的規(guī)定，但卻沒有說完全。按照京高法發(fā)2011-400號文件第五條的規(guī)定：“因解除合同造成的損失按照公平原則處理”；《北京市高級人民法院民一庭關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀(jì)要》第三條規(guī)定：“經(jīng)審查合同解除確實(shí)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，損失方要求對方補(bǔ)償其所受合理損失的，可酌情予以支持”。因此，即便合同解除系受政策影響，對于因此給被告造成的損失，原告亦應(yīng)予以彌補(bǔ)，不應(yīng)由被告承擔(dān)全部的不利后果。

最終，法院判決的結(jié)果是:被告返還原告定金35萬元，原告賠償被告損失6萬元。律師為我方當(dāng)事人爭取了一個不錯的判決結(jié)果。繼“930新政”后，北京市住建委、人民銀行營管部、北京銀監(jiān)局、北京公積金中心四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，也就是我們所稱的“317新政”。該政策的特點(diǎn)是“認(rèn)房又認(rèn)貸，暫停發(fā)放貸款期限25年以上個人住房貸款和提高二套房首付比例，連續(xù)60個月在本市繳納個人所得稅”等。此政策出臺后，

關(guān)于二手房買賣糾紛中受政策的影響而解約的訴訟居多，法院尚未出現(xiàn)指導(dǎo)性的案例，在代理案件的過程中，我們一定要熟知相關(guān)的政策法規(guī)，為當(dāng)事人的據(jù)理力爭，盡自己最大的努力為當(dāng)事人爭取最大的利益。